中期业绩解读 | 金科股份:高增长 高质量,加速创

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:147 发布时间:2019-06-12
摘要:公司2017H1营收与归母净利润增幅为负,低于预期。其中,公司实现营业收入104.2亿元,同比增幅-20.7%;归母净利润4.56亿元,同比增幅-31.7%(扣除无固定期限委托贷款的影响后,归母净利润为3.58亿

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公司2017H1营收与归母净利润增幅为负,低于预期。其中,公司实现营业收入104.2亿元,同比增幅-20.7%;归母净利润4.56亿元,同比增幅-31.7%(扣除无固定期限委托贷款的影响后,归母净利润为3.58亿,同比增幅-38.6%)。业绩增幅较低主要系结算金额减少,结算结构中低毛利率项目占比较高,同时销售金额增加导致销售费用提高所致。

8月23日,金科股份公布2018年半年报。报告期内,金科股份实现销售金额597亿元,销售面积697万平方米,同比分别增长116%和84%,再创历史新高。金科股份坚持内生式增长与外延式发展并重,2018年上半年,金科以多种方式积极获取土地储备,新增土地储备达1012万平方米,目前已进入了全国23个省(市)。金科股份以美好生活服务商的姿态,呈交了一份“高增长 高质量”的答卷。

    销售业绩高增长,预收账款增幅稳定,业绩锁定性较强。2017H1公司实现销售金额277亿,同比增长107%;地产板块实现销售金额267亿,同比增长113%;销售面积379万平米,同比增长84%;销售均价7045元/平米,同比增幅16%。公司2017年销售目标500亿元,目前已完成53%,2018-2020年销售目标分别为800/1100/1500亿元。公司目前取得预收账款365.8亿元,同比增幅27%,是2016年营收为1.14倍。

▌销售业绩高速增长 全年目标胜券在握

    公司布局八大城市群,拿地-开工-销售节奏加快。公司2017H1新获取土地22宗,总计容建面422万平米,超过2016全年拿地规模的三分之二,以湖北武汉、江苏省和四川省为主。

近年来,金科股份销售规模持续保持高增长态势。2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平方米,同比增长84%。目前已完成全年1000亿销售目标的 60%,全年销售目标将大概率完成。此外,金科股份加速回款,2018年上半年销售回款达410亿元,同比增长82%,销售回款率达70.6%。

    总获取成本为204亿元,平均楼面价4834元/平米,较2016年增加42%。其中有6个项目为合作开发,合作比例有所提升,目前合作方包括碧桂园、金辉集团、旭辉控股、新城控股、中南建设、美的地产等。公司目前拥有土地储备1997万平米,较年初增加8%,在建面积1309万方,可满足3-4年的销售开发规模。公司目前已进入16个省市,以重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等一二线城市为主。

图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

    融资成本下降,长期负债占比提升,财务状况有所优化。据我们测算,2017H1公司综合融资成本下降至6%-6.5%区间,较2016年7%-7.5%降幅约为1个pct,主要系银行贷款与非银机构贷款利率降幅较大,新增低息债券所致。公司长期负债占比为43.6%,同比提升8.1个pct。公司2017H1销售商品提供劳务收到现金226亿元,同比增幅66%;期末现金余额171亿,同比增幅74%。资产负债率为83.9%,剔除预收账款后的资产负债率为77.9%,同比均为持平。(注:真实资产负债率=(总负债-预收帐款)/(总资产-预收帐款))产业链上下游业务稳步推进,加强协同效应。物业管理业务方面公司2017H1实现营业收入4.53亿元,同比增长约54%,新进杭州、宜昌、天津、南充、峨眉5个城市,目前进驻城市已达85个,在管项目超过400个。从材料销售、门窗工程、装饰设计至物业管理、酒店经营、园林工程、风能投资,各项业务均有序发展。同时公司已初步搭建“天启”社区大数据平台,进一步加强了开发与服务并重的纵向一体化的行业竞争力。

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    维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司储备充足,融资成本有所下降,随着公司战略的调整,未来销售规模将快速提升,因此维持增持评级,维持盈利预测。股权结构方面,实控人黄红云与第二大股东融创持股比例较一季度没有变动,与实控人为一致行动人的广州尊安尚未增持公司股份。预计公司2017-19年归母净利润为16.8/21.3/25.9亿元,同比增速20.7%/26.5%/21.7%,对应EPS:0.32/0.40/0.49元。

数据来源:企业年报、半年报

金科股份近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2018年上半年,金科新开工面积约1050万平方米,同比大幅增长248%;连续多年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。

图:金科股份2013-2018上半年新开工面积

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数据来源:企业年报、半年报

▌营收利润稳步增长 盈利能力持续提升

与此同时,金科股份营收及利润也稳步增长。2018年上半年,金科股份实现营业收入155亿元,同比增长49%;实现营业利润10.73亿元,同比增长104%;净利润7.9亿元,同比增长60%。

图:金科股份2013-2018上半年盈利指标

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数据来源:企业年报、半年报

▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计新获项目56个,总投资额约 270 亿元;新增计容建筑面积1012万平方米。截至2018年6月,金科股份可售面积3600万平方米,预估货值超3000亿元。2018上半年,金科股份平均拿地楼面价仅 2668 元/平米,仅占当期销售均价的 32%,有效保障未来项目毛利水平。

图:金科股份2013-2018上半年新增计容建筑面积

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数据来源:企业年报、半年报

金科股份新增投资中,一二线城市占比达66%。从城市分布来看,成渝城市群依然是金科重点布局的区域,同时也明显加大了长江中游、长三角、京津冀区域布局力度。核心城市群丰富的土地储备,是公司可持续性发展的有力保障。

图:金科地产2018上半年新增土地储备权益面积分布情况

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数据来源:企业半年报

▌品质与速度并重 金科服务获优质评价

20年来,金科服务不断在服务领域开拓创新,以精益求精的服务质量和良好的用户体验提升自身品牌,用户满意率保持行业领先水平。2018年上半年,金科股份实现社区生活服务业务营业收入 6.54 亿元,同比增长 44%;新增合同管理面积 1057 万平米。目前已累计进驻城市已达 123 个,管理项目超过 600 个,管理面积达 2.16 亿平米,较2017年全年增长 8%。凭借在物业服务方面的卓越表现,金科服务荣膺“2018中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“2018中国物业服务百强企业服务规模 TOP10”等殊荣。

▌融资模式多元 财务状况持续稳健

在保持高增长态势的同时,金科股份的财务状况也继续维持稳健,整体有息负债结构良好,偿债能力继续加强。报告期末金科股份在手货币资金余额303亿元,较年初大幅增长63%,可有效覆盖短期有息负债1.3倍;金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系,截至报告期末,各大金融机构授信余额1142亿元;上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高,中诚信等主流评估机构将其由AA 提高为AAA,评级展望维持稳定。

2018年上半年,金科股份面对复杂的行业和宏观经济形势,坚持城市群深耕战略,做大区域规模,实现了增收又增利。卓越的开发管控能力、精准的战略规划能力、多元的融资能力加之充沛的土地储备以及低成本拿地优势,给公司未来的发展提供了强劲的动力,为实现2000亿目标打下了坚实的基础。


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