2014房企半马绩:万科逼近三千亿 碧桂园成黑马

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:188 发布时间:2020-01-09
摘要:“拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。 自今年年初以来,

“拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。

自今年年初以来,国家不断释放房地产利好政策。在此影响下,商品房销售面积和金额均快速增长,呈量价齐升的态势。各大房企更是厉兵秣马,不仅在土地市场厮杀争夺,整体业绩更是全线飘红。

中国房地产报记者发现,很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%;正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位,但与去年同期的拿地数据相比,无论是拿地金额还是面积,无一不在下滑。

据不完全统计,2016年过半就有五家房企销售金额破千亿,而在去年只有万科一家将将过千亿红线。多数房企创下了历史最好成绩,全年千亿房企或再次扩容,大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。

从全国范围来看,根据国家统计局最新数据,1~10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。

在房地产新常态下,这场如同马拉松式的市场竞争,哪些房企表现突出?哪些是以黑马姿态杀出?哪些房企又让人失望?新华网将持续关注上市房企半年报,为您呈现2016年房企“半马绩”。

对这一态势,经济学者宋鸿兵置评道,全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因,一方面是房产销售回款减少,同时房企融资渠道被收紧,融资成本上升,房企囊中羞涩,逆势拿地有心无力;另一方面是房地产市场预期转向,购房群体观望情绪加剧,房企也对市场未来走势趋向悲观,因此投资偏向保守。

万科:逼近两千亿 受制股权争夺

但逆势之下,仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团,前10个月新增土地价值同比增幅达225%;急于赴港上市的金辉集团,新增土地价值同比增长168%;还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产,新增土地价值增幅达92.8%。

尽管处于多事之秋,但万科上半年的业绩却依旧抢眼,连续雄踞榜首。

金辉集团高级副总裁黄俊泉表示,目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标,但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

7月3日,万科公布六月份銷售及近期新增项目情况简报,宣称2016年6月份实现銷售面积 326.4万平方米,销售金额人民币424.0亿元,环比分别增长22.02%和16.55%。截止6月30日,万科2016 年1月至6月累计实现销售面积1409.0万平方米,销售金额人民币1900.8亿元,创历史新高,实现全年3000亿元目标的63.36%。

在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下,这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

公告显示,在6月期内,万科在厦门、杭州、苏州、南昌、烟台、长春、大连、沈阳、太原、郑州、西安和贵阳等12个城市增加了15个商住项目,此外还在成都和合肥新增了2个物流项目,总地价超100亿元。

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不过,长达一年的股权之争也令万科在今后的发展以及全年业绩充满变数。高位停牌半年多的万科A股于7月4日复牌跌停,出逃资金达 171.08亿元,。受此影响,让万科A股市值蒸发了236.88亿元。而万科第一大股东宝能系持有24.26%的万科股票,股市值整体缩水65.34亿 元。

万科感叹“拿地其实很难”

7月5日,开盘后万科A再度一字跌停,午盘股价跌10%,报19.79元。换手率0.08%,成交额为2.17亿元,超690万手卖单死压在跌停价位。与A股不同的是,万科H股再次上扬,已是连续第三天上涨。

在融资环境紧张,调控丝毫没有放松迹象的市场环境下,谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

恒大:半年超2014年全年 居次席

中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现,碧桂园1~10月累计拿地1993.1亿元,拿地面积6438.3万平方米,拿地金额与面积均占据榜首,但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

继万科之后,恒大方面宣布上半年完成全年任务七成,已超过2014年全年的销售额。

今年中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,碧桂园秉承一线到五线均衡布局的策略,公司希望是机会驱动拿地,符合标准的地才拿。

7月4日,恒大集团发布2016年6月份未经审核的营运数据,2016年6月份的合约销售金额约为人民币313.4亿元,合约销售面积约为 419.3万平方米,合约销售均价为每平方米人民币7474元。2016年6月份的合约销售金额、销售面积均刷新集团单月销售记录,较2015年同期分別 增长26.7%、46.5%,较2016年5月份分別增长44.3%、82.6%。

万科保持拿地优势,以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面积3133.3万平方米,同比下滑18.98%。

公告称,2016年1月份至6月份,集团物业累计合约销售金额约人民币1417.8亿元,累计合约销售面积及销售均价分別为1660.5万 平方米及每平方米人民币8538元。2016年1月份至6月份期间的累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分別增长62.8%、45.9%及 11.5%。

“其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示,万科舍易取难,是因为想聚焦在经济增长比较快,有产业有人口导入、大家都看好的地区,非常难拿地,但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎,保持净负债率在40%以下,以现金流为导向,这是我们的方向。

恒大全年任务完成率较好,或与该公司实施的无理由退房政策有关。恒大实施的楼市促销政策不仅加快了去库存的速度,从而提升整体销售额。

第三名融创中国,1~10月新增土地价值1190.4亿元,新增土地面积2294.1万平方米,同比分别下滑32.43%和52.86%。

在6月26日恒大集团20周年庆典上,恒大集团董事会主席许家印表示,目前,恒大已进入“多元化 规模 品牌”的战略发展阶段,正在实施 “夯实基础 多元发展”的第七个“三年计划”。到2020年,恒大的目标是总资产超3万亿,房地产年销售规模超6000亿。截止目前,恒大已形成以地产为主业,金融、 互联网等多元产业协同发展的格局。

“现在土地窗口比较短,从目前情况来看,土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了,可能下个月更便宜,下下个月更加便宜,所以我们对买地市场判断,现在买地的很多都是踩空的,融创不着急。”融创董事长孙宏斌称,今年下半年融创将没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

碧桂园:“黑马”姿态杀入前三

而第四名保利发展,前10月新增土地价值1033.2亿元,同比下降32.89%;新增土地面积1579.4万平方米,同比下降36.72%。其中,10月单月拿地额86亿元,同比下降53%。

去年七家破千亿房企排行最末的碧桂园,今年以“黑马”姿态逆袭杀入前三。

不过,在TOP30房企拿地榜中,拿地指标下滑最为明显的还是中国恒大。今年前10月恒大新增土地价值464.9亿元,同比下滑60.1%;新增土地面积1972.2万平方米,同比下滑72.55%。其次是正荣集团,前10个月新增土地价值及面积分别同比下滑43.24%和64.77%。

7月4日,碧桂园控股有限公司董事会公布消息,上半年碧桂园合同销售额达1250.7亿元人民币,合同销售建筑面积约1564万平方米,稳 居国内前三甲,同比增长129%。同时,碧桂园控股有限公司及其附属公司销售楼款现金回笼超过1051.0亿元,鉴于当前发展势头,碧桂园将年度国内合同 销售目标从1680亿元提至2200亿元,上调幅度高达31%。

不过,恒大有着3.19亿平方米土地储备,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧今年在香港业绩记者会上曾表示,恒大地产提前进入了二三线城市,以低价获取了大量优质土地资源,“即使不拿任何地,未来5~8年公司也可以保持稳定盈利”。

当前,碧桂园已经进驻中国近300个城镇,并涉足马来西亚、澳大利亚等海外地区,在全球拥有超过500个项目、超过300万业主。

据中国房地产报记者统计,在TOP30房企拿地榜中,今年前10个月拿地金额同比下滑的房企有14家,拿地面积同比下滑的有18家。进入四季度,房企投资意愿进一步削减,一方面是对未来市场走势的不乐观,促销售仍是第一要务;另一方面,则是出于融资收紧对于企业投资拓展的制约。

对于公司业绩,碧桂园集团董事局主席杨国强在高管会上更多谈到的是工匠精神。他说:“工匠精神就是,所有的事情都应该很好推敲。”

据克而瑞统计,10月份有近4成百强房企尚未纳储,不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企。其中恒大、碧桂园、融创、万科等10月单月拿地销售比十强中最低,均不足0.1,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”,一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。

近年,碧桂园精雕细琢,不断创新,打造出“精工系列”、森林城市、绿色生态建筑等核心产品。而碧桂园海外战略的代表作森林城市是碧桂园设计创新的集大成者,采用垂直绿化、立体分层交通、海绵城市、智慧城市、TOD、产城融合、建筑产业化等先进设计理念。

经历过规模扩张期的阳光城,也开始采取谨慎灵活的拿地机制,“去年和今年上半年拿地总金额都是占销售额的30%左右,比例控制得比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期,目前情况下,拿地还是要更加谨慎一些。”阳光城内部人士表示。

碧桂园集团总裁莫斌表示,面向未来,碧桂园将贯彻“聚焦城镇化红利,实施合伙人机制,通过参股控股、分拆上市打造社区资源整合平台”等三大战略。

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“黑马”大华领衔扩张派

在房地产市场,从来不乏冒进者,毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。今年前10个月大华集团新增土地价值302.2亿元,同比增长225%,在全国房地产企业中排第27位,而上年同期排在50名开外。而在克而瑞披露的销售排行榜上,2018年大华集团的总销售额为183.9亿元,今年前10个月的拿地金额超过了去年销售额,激进程度可见一斑。

资料显示,这家不知名的房企来自上海,除在上海重仓拿地,近两年来其先后在广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大连、苏州等地扩围,开展全国化布局,并在国外布局了澳大利亚市场。截至2019年6月30日,大华集团国内房地产开发用地的储备面积为527.32万平方米。

金辉集团也是拿地激进的典型,今年前10个月新增土地价值276.5亿元,同比增长168%;新增土地面积545.7万平方米,同比增长108%。此外,弘阳地产前10个月新增土地价值307.9亿元,同比增长92.8%;新增土地面积同比增长85.71%;美的置业新增土地价值466.3亿元,同比增长83.51%;新增土地面积同比增长80.54%;荣盛发展新增土地价值277.5亿元,同比增长69.93%。

这些中小型房企无疑都有着扩张规模的诉求,而土地市场不断加码的直接后果就是,财报中的负债大幅攀升。

部分规模型房企,尤其是有着国企央企背景的房企,在融资天然优势之下,拿地亦较为积极。

数据显示,中海地产1~10月新增土地价值1007.1亿元,同比增长11.6%;中国金茂1~10月新增土地价值700.4亿元,同比增长28%,新增土地面积同比增长55.72%。

在8月的业绩会上,中国金茂及中海地产均表示,下半年的土地市场还有机会,并明确表示会延续上半年的拿地姿态。

金茂方面称,下半年会保持这样的节奏,且今年拿地的总额会与去年持平。“很多城市今年供给计划都比较激进的,上半年只供应了40%土地,下半年全国主要城市推地力度会加大,所以下半年会有机会。”

类似的表态出现在中海的业绩会上。“中海去年新增投资安排1300亿港元,上半年完成43%左右,因二季度市场调整而放慢拿地节奏。下半年,我们会一如既往按照自己的风格拿地。”中海一位高管表示,这样能保证持续发展。

“存货是房企未来可变现的重要资产,规模过大或过小都会造成一定的经营风险。若规模过小,房企可能会因为土地储备不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因为激进拿地策略,导致债务攀升甚至资金吃紧。”易居房地产研究院研究员姚方表示。

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拿地重心:长三角与中西部

从房企的布局路线来看,长三角与中西部区域仍为其重仓之地,这延续了2018年的拿地风格。

中指院报告称,1~10月,TOP10企业在长三角城市群拿地金额共计3261亿元,位列首位;而受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,房企争相进入中西部城市群,TOP10企业在中西部拿地金额共计2465亿元;珠三角和环渤海城市群以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。

其中,万科在长三角拿地金额553亿元,在中西部拿地金额为410亿元,在珠三角和环渤海城市群共计拿地407亿元。碧桂园在长三角拿地金额488亿元,在中西部拿地476亿元,在环渤海拿地169亿元。

在拿地策略上,万科更注重城市圈的人口流入、产业增长等方面。如张旭所言,万科的投资策略是希望在城市圈或者是在经济带上,所以没有规定说所有四线五线城市都不去。比如在大湾区有些城市都会去,上海周边的长三角很多城市也都会去,是因为这个地方人口还是有导入的,产业还是在增长的。

从城市布局来看,一二线核心城市仍是房企的拿地重心。龙头房企依托自身资金、资源等优势,在多个重点城市广布局,而中小房企则更集中于深耕本土区域发展。

在全国土地出让最为火热的10大城市中,没有三四线城市的身影,全部是一二线热点城市,如杭州、武汉、上海、北京、南京、天津、广州、苏州、宁波、昆明。

杭州的土地市场交易热度虽处于持续下降态势,但累计成交总价仍高居各城市之首。1~10月土地出让金共计2239亿元,同比下降2%。本土房企滨江集团以229亿元拿下杭州土拍市场的冠军;同样是本土房企的绿城中国,以116亿元拿地额成为杭州土拍第二大房企;而万科以115亿元成为杭州拿地金额第三名。

武汉是仅次于杭州的第二大热点布局城市,前10个月土地出让金额1427亿元,同比增长54%,融创中国、华夏幸福、华侨城是该区域拿地的前三甲。武汉正是中西部核心城市之一。

同属于中西部的昆明,亦成为房企争相布局的热点城市,前10个月土地成交总额846亿元,同比增长106%,在全国城市中排名第十。

而在上海拿地最多的正是本土房企大华集团。前10个月上海共计出让土地金额1423亿元,其中大华集团拿地额144亿元。其次是绿地控股,在上海通过招拍挂市场拿地121亿元。

在当前的市场环境下,多数房企在拿地上仍维持审慎的态度,甚至部分房企受制于更严峻的资金压力,拿地力度可能还会进一步收缩。不过,有房地产人士分析认为,随着土地市场不断降温,未来3~4个月或将出现新一轮投资窗口期,对现金流能力较强的房企而言,这意味着逆周期拿地机会的出现。

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(此文刊于中国房地产报11月18日01版 责任编辑 何可信 武爽)

关键词阅读:房企 买地

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