别期望房产政策有其余放松?

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:173 发布时间:2020-01-24
摘要:地产股当前风险收益优势突出,我们建议投资者加配基本面扎实的优质开发商个股,继续看好物业管理板块投资机会。在本文中,我们从行业展望、地产开发商和物业管理服务商三个方

地产股当前风险收益优势突出,我们建议投资者加配基本面扎实的优质开发商个股,继续看好物业管理板块投资机会。在本文中,我们从行业展望、地产开发商和物业管理服务商三个方面回答了市场普遍关注的十大关键问题。

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一、销售仍能保持坚挺吗?

7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行,本次论坛主题是“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”。在《宏观经济与产业政策篇》主题论坛现场,北京师范大学金融研究中心主任钟伟作了题为《硬汉时代:小心乘得万年船》的演讲。 ...

我们判断2020年销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中一二线城市销售面积走平,三四线市场虽趋势向下,但不会大幅失速。从季度间变动趋势来看,我们判断明年一季度销售增速将延续今年四季度的走弱态势,二季度起开始边际回升,三、四季度持续上行,全年整体呈现“前低后高”走势。

7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行,本次论坛主题是“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”。

图表: 预计2020年全国商品房销售面积同比下滑4%

在《宏观经济与产业政策篇》主题论坛现场,北京师范大学金融研究中心主任钟伟作了题为《硬汉时代:小心乘得万年船》的演讲。

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北京师范大学金融研究中心主任钟伟

资料来源:国家统计局,中金公司研究部

在主题演讲中,钟伟主要从楼市、政策、开发商、融资、购房者等五大方面表达了自己的观点。

图表: 预计2020年全国商品房销售金额同比增长1%

钟伟表示,怎么看楼市,短期看流动性,主要为货币,财税、土地等如何调控,房地产获得流动性是有限的,其实房地产流动性是有缩减的。长期来看,同时关键的是居民收入增长,以你25年或30年的职业生涯来看,能拥有5%至10%的收入增长对入市是有益的,有一个稳定的收入增长是重要的。目前来讲是,房价相对高了,城镇化待转移人口变穷了。

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针对当前的政策趋势,钟伟表示目前没有松动的迹象,继2017年3月以来的房地产调控政策毫无松动的迹象,未来还有更多的人在补充进入房地产市场。将来,房地产税等长效机制有待落地,未来,绝不要指望房地产政策有任何放松,房地产的硬汉形式即在眼前。

资料来源:国家统计局,中金公司研究部

对于房企的拿地开发,钟伟说,在经济增长平稳的同时,为什么有如此多的泡沫,房地产是不是阻碍经济增长的一大因素,这是我们当下要考虑的。然而,未来房地产行业高周转依然是有效的,是必要的,但是也要注意市场去化在变慢,拿地越来越困难。

二、政策有可能放松吗?

面对当前的融资收紧,房地产融合达成万亿时代,钟伟指出,我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的,还要必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话,我们要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上,这个是非常困难的。所以需要双轮驱动,也需要兼并收购。

我们认为此轮政策端的不同将更多体现为金融口政策更强的定力和住建口政策更大的灵活性,尤其在中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一基本要求后,我们判断未来流动性宽松的时点更晚且幅度较以往更小、各地行政手段的正向调整力度更大(体现为各地在因城施策框架下行政手段的灵活性)。

对这些购房群体我们有什么建议,我们不能认为中国的房地产由盛转衰的临界点,钟伟还提出,房地产市场每年有10—15亿平方米的销售,仍然是10万亿以上巨大的市场,但是市场的边界增长没有那么快了,所以对于首次置业者还是必须要选择千万人口万亿级GDP的城市去置业。

图表: 以往几轮周期政策的放松均出现于商品房市场和土地市场持续六个月左右负增长之后

以下为演讲实录:

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非常高兴有机会再次到博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会跟大家交流行业的经验。19年了弹指一挥间,流水落花不知趣,天上人间。

资料来源:国家统计局,中指数据库,中金公司研究部

我的汇报主题是硬汉时代:小心使得万年船,就是中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化,硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横,房地产也不例外。我们向大家汇报,这些简单的看法,只有中长短的时间。房地产你怎么看待短中长期,短期就要看流动性,中期就看经济增长和收入增长,长期看人口。短期看流动性,非常对不起诸位,人民银行的流动性收的还是比较紧的,今年上半年以来到现在,各行各业都有一些普惠,尽管最终有流动性流入楼市。从现在到今后相当长的时间内,房地产能够获得的流动性的支持是有限的。目前房地产的销售金额是15万亿元左右的市场,中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿,其实房地产行业的流动性的状况是收紧的。进入2017、2018年后中国流动性的供给,无论是M2和广义的信贷来说都掉到了个位数。流动性并不支持房地产有强劲的增长。

三、竣工会提速吗?

收入增长和GDP的增长,从2011年以来,现在长达9年中国的经济增长是慢慢向下的,从10%以上的增长,到目前维持6%的增长。特别关键的是,居民收入增长。居民的收入增长有什么意义吗,当然是有意义的,以25年到30年的职业生涯,如果收入是零增长,5%、9%的增长,你的职业生涯获得的收入是1倍、2倍、4倍,所以有一个比较高的收入增长的状况是非常重要的。长期来看,需要看人口。现在我们常常说中国的城市化率比较低,城镇化率比较低,还有大量可以转移的人口,很不幸的是,待转移的人口,他们既老又穷,很有可能不会通过商品房的方式解决他们的居住问题。结论是短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化,情况没有消失。从中期的角度来说,房子相对变的更贵的,并不是房价有明显的上涨,而是我们收入的增长放缓了,正从9%以以上的收入掉入5%的收入增长,这个因素使得购房者对房价的承受能力下降了一倍。另外一个因素就是人口,农村待转移的人口的可支配收入是1.5万元、1.6万元,一个家庭是4万元,不能支付80万元一套商品房。没有意外的话,大概在2040年前后,人口达到巅峰,往往在此前的10—15年房价会到达巅峰。

我们研究认为国家统计局竣工数据一定程度上低估了实际物理竣工水平,我们采用经调整后的滞后期销售面积推算实际竣工面积,结果显示实际物理竣工数字在2018年已基本企稳,2019、2020年将加速提升,预计将分别录得8%和9%的同比增长。

第二个因素是什么,如何看待政策?

图表: 统计局口径的竣工面积与我们推算的竣工面积增速比较

7月初到现在,房地产的政策在悄悄的收紧,比如说发改委对房地产企业海外举债政策,关于土地增值税如何征管立法的政策,关于银保监会对于信托融资计划的收紧。不要指望涉房政策有任何的放松,2015年三季度有放松,2017年一季度到现在有严厉的收紧,将会持续下去,房地产的硬汉游戏就在眼前。

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房地产过去的表现是不错的资产配置,回报率在前三位,这些情况稍稍有些变化了。怎么看待经济增长,并不是特别的困难。2015年到现在中国的经济增长的表现是一般的,不算好也不算坏,其中有一个特别引人注目的现象。经济增长平稳的同时,经济泡沫波澜壮阔。2015年有股灾10万亿级,2018年有股灾,10万亿级,互联网、PPP、小贷都是万亿级,过去四年中国在经济增长不过如此的同时,我们会遭遇如此之多的万亿级到10万亿级的各种各样的泡沫,所以我们看到,经济增长平稳的同时,为什么会有如此之多的泡沫,房地产会不会视为阻碍消费增长和实体经济获得更多资金流入的项目。如果有这样的认知的话,这个行业的前景我们将更加的谨慎一些,但这已经是存在的现象,当然事情也没有那么严峻,考虑到百年中国梦的第一个百年,三大攻坚战在明年年底和后年年初要宣布的。我们估计在2019年和2020年整个经济的局势是超级稳定的,没有太大的问题。

资料来源:国家统计局,中金公司研究部

怎样看待开发商,尽管主持人用优秀的嗓音说开发商要放弃万亿级优秀的执念,茅台说万亿是伟大企业的执念,每个人都有这样的执念,当一个行业渐渐的出现高不可攀遥不可及的头部企业和领先企业的时候,也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购,退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。现在我们前十位的市值占了30%,单个前10位一家的市占率,无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。我们预期未来5年,行业前10会占据半壁江山,单个一家企业的市占率会达到5%,对于还在中游的阶段和更小的企业日子很难过,我们不担心小房企,可以小而美,可以退出,没有关系。我们担心的是中型房企将陷入死亡之谷,他们的土地收储,在2016年下半年和2017年是比较贵的地,而且错配在四五线,他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方,他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难,向后退,心不甘。中型的开发商,排位目前在行业20位之后,50位之前,你何去何从,愿意变小吗,如果变大的话又非常的困难。行业的硬汉游戏会出演,市占率从3到5的过程,万亿级是如何达成的,条件是非常的苛刻,大概需要四个条件。

四、开工和投资还能再超预期吗?

1、你的成功不是你有多优秀,而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企,有的喊出了活下去,如果活十年你就是优秀的,因为对手在未来的十年会大量的去。第一条线路是我自己不犯错,我等待体量相当的对手犯错。有这样的企业会选择这样的路径。

我们测算认为2020年全国新开工面积将小幅下跌3%,我们预计明年房地产开发投资额同比增长6%。须说明的是,投资增速的下行主要来自土地购置费增速的显着回落,而土地购置费不直接形成GDP,因此整体对明年GDP的影响幅度有限。

2、我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的,还要必须做自持重资产的物业,或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话,我们要达成万亿,年化的增速必须保持在30%以上,这个是非常困难的。所以需要双轮驱动,也需要兼并收购,目前还没有到兼并收购着急的时刻。

图表: 预计2020年全国房屋新开工面积同比下滑3%

3、认清楚你的利润市场在哪里,你的规模市场在哪里。由于中国经济的增速在放缓,因此当一个人的身体有应激反应的时候,身体的供血会有限的供给大脑而不是神经末梢。当国家经济面临调整的时候,优质资源也会集中到最有活力的区域。以武汉作为一个点,南北划线叫做长江,东西划线叫做京广线,所以在长江以南,京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚,创新和人口迁徙的中心。以长江为界,南北方的经济差距拉大,北方占到经济总量的大概34%、35%,东西向划分西北的情况更加的差。我们知道京广线以东和长江以南是利润市场。在这个区域当中,形成了有机的城市群。在这个市场之外,区域之外是规模市场,高周转的策略仍然是成功的,仍然是必要的,但是随着去化的放慢,随着土地资源获取的昂贵,中西部地区通过非公开市场拿到廉价的地,保证开发商最底线的安全,做大一些规模还是有可能的。我们会把未来1/4扇形区域界定为利润市场,剩下的市场是规模市场,当然也有孤立的点,比如说郑州、武汉、成都、重庆,也会有一些机会,但是总体来说,中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。

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4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子,如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持,一家开发商是很难成为行业前十的,或者说,如果你的企业到目前为止,在中国的大银行当中,你不是它的长期支持你的优质客户的话,你未来挤身行业前十的机会非常的渺茫。也许我们会看到万亿级的房地产企业,我们需要更多的机会,通过这些企业外向性和规模型的增长,要达到万亿是困难的。

资料来源:国家统计局,中金公司研究部

最后对消费者有什么可以说的,我们就需要问一下,谁在买房。他们在哪里买房。谁在买房的群体在2017年3月之后变成了这样的群体。他们的年龄大约在34—35岁,受过本科以上的教育,已婚,从事着金融或者是信息行业的工作,这是一个买房的群体的主力的画像。如果是在北上广深这样的城市买房,他们将买二手房。如果是新房的话,主要是集中在人口超过1000万,城市GDP超过1万亿的城市。所以我们理解这些人在买房,他们买的房不是现在放开户籍限制的500万人口以下的大城市,恰恰相反而是500万以上甚至是1000万以上的超大城市和特大城市,这是我们所看到的购房者的群体。当然外地人,非本地人买房的年龄比本地人更加的年轻,他们能够承受高房价吗,一定的能力是可以的,目前的收入决定着现在的年轻人对高房价的承受能力在弱化,而不是强化了。

图表: 预计2020年全国房地产开发投资同比增长6%

对这些购房群体我们有什么建议,我们不能认为中国的房地产由盛转衰的临界点,还没有那么夸张,房地产市场每年有10—15亿平方米的销售,仍然是10万亿以上巨大的市场,但是市场的边界增长没有那么快了,所以对于首次置业者还是必须要选择千万人口万亿级GDP的城市去置业。如果拥有了不动产物业的人,还是入袋为安吧,谢谢。

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提问:大湾区、长三角、京津冀会怎样影响未来房价的趋势?

资料来源:国家统计局,中金公司研究部

钟伟:谢谢,大湾区和长三角都属于我所讲的未来中国经济活力的1/4的扇形区域,这两个地方是不错的。第三极是廊坊、保定、石家庄、雄安我们不知道,不确定性太大了。我们只能看剩下的两个区域长三角和大湾区。长三角是有优势的,不错的。涉及到跨省的协调,上海、江苏、浙江、安徽的协调。跨省的协调在中国往往比跨国协调更为困难。所以长三角仍然会非常好,上海仍然是强劲的龙头,但我们可能更多的寄希望于大湾区。大湾区在三个当中,我优选它。理由:

五、房企集中度还有多大提升空间?

1、广东能够引领大湾区之内的21个城市做得比较出色。

我们判断TOP10市占率最终可达40-50%,未来5年销售额平均可实现10%以上年化增长。我们预计2020年TOP10/30/50集中度将由当前29%/51%/61%提高至32%/57%/68%,所覆盖标的平均可实现15%销售额增长。

2、大湾区当中,到目前为止是人口覆盖比较多,可能有六七千万人口,但是人均GDP相当差,不到二万美元,1.6、1.7万亿美元,比国际上其他的湾区人口更多,高度更低,所以更有潜力去覆盖区域市场和整个中国的市场。

图表: 国内头部房企销售集中度将进一步提升

3、在这个湾区当中,已经形成了良好的城市群形态,有非常优秀的一线城市,比如说广州和深圳,也有比较不错的准一线城市,譬如说佛山等。还有其他很多的三四五线城市,产业的支撑融合硬件的一体化都不错。三个比较当中,我们目前看珠三角是有优势的,谢谢大家。

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文章源自:凤凰网房产

资料来源:中指数据库,国家统计局,中金公司研究部

六、盈利增速会否显着下滑?

我们预计覆盖A、H标的今、明两年均可实现平均不低于20%的核心利润增长。当前市场一致预期下调风险很低。此外,考虑到2020年覆盖标的将延续稳定的销售增长,且权益比例、利润率等指标显着恶化的可能性低,我们预计这将进一步增强房企盈利增长的确定性和延续性。

图表: 覆盖A股房企2016A-2020E归母净利润平均增速

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资料来源:公司公告,中金公司研究部

图表: 覆盖H股房企2016A-2020E核心净利润平均增速

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资料来源:公司公告,中金公司研究部

七、地产股估值中枢见底了吗?

未来一年板块估值中枢料将大体平稳(远期市盈率历史中枢7-8倍,当前估值约6倍、接近历史底部),估值延续区间震荡走势。长期来看,我们认为个股在发展路径、增长前景和估值方面的分化将进一步加剧。头部公司在行业持续整合出清中规模扩张和利润率整体有支撑,可保障基础估值倍数,投资性物业等多元赛道以及房地产基金等运营模式创新亦可显着抬升估值中枢。

图表: 覆盖A股及H股房企在过去几轮政策放松期市盈率均实现明显扩张

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资料来源:万得资讯,公司公告,中金公司研究部

八、如何挑选地产股?

我们仍然最为看重“有质量、可持续的增长”,体现在资源价值、扩张能力、成长性、防御性四个方面。当前基本面温和向下、政策取态平稳、地产股估值/仓位均较低,是为板块风险收益上佳情形;若销售今年内或明年初失速下滑,则有望带来由政策积极预期主导的板块整体性估值扩张和更为强劲的反弹。

图表: 覆盖A股和H股标的投资性物业财务表现

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资料来源:公司公告,中金公司研究部

九、物管公司高成长可持续吗?

中长期前景清晰,三大动能——市场加速整合、社区服务不断深耕、新业务空间逐渐打开——持续推动增长。我们保守预计覆盖标的盈利在2020-2023年可以实现约25%-35%年化复合增长。

十、物管板块估值能站得住吗?

上述持续高增长为行业当前25-30倍P/E提供了有力支撑。DCF方法也显示当前股价并未被高估。此外,我们认为新股上市在目前阶段不会对板块估值中枢构成负面冲击。

文章来源

本文摘自:2019年11月4日已经发布的《2020年展望:十大关键问题》

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关键词阅读:中金 房地产

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