澳门新葡亰赌995577285万套!今年棚屋改造开工量

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:184 发布时间:2020-02-07
摘要:棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地

棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

回首:棚改的潮起潮落。早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。

从投资上看,2018年我国棚改投资1.74万亿元,2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元。开工规模的大幅缩减,直接影响是棚改投资总量下降,进而影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。

棚改“腰斩”的背后。自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大,分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。总体来看,棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷;另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。

影响还可能会扩大到三四线楼市。这些原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区,一旦棚改缩量,叠加货币化安置政策收紧,其房地产市场会如何演变,不得不令业界关注。

展望:棚改空间知多少?随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。

缩量早有征兆

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减,比如山东省2019年目标是18.5万套,而在2018年这一数据曾超过80万套;河南省2018年棚改目标是50万套,2019年大幅减少到15万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。

正文

也有棚改任务略有增加的省份,江苏省2018年棚改目标 21.5万套,2019年则上调至22万套。

今年 4 月,财政部公布的2019 年全国棚户区改造计划显示,2019年计划开工285 万套,较 2018 年的实际开工套数大幅滑落,而9月国务院也颁布禁令暂时叫停地方土地储备棚改等专项债申报。为何要对棚改加以限制?后续棚改进程又将如何展开?本文将就此展开分析。

根据统计,今年,全国有12个省份棚改任务超过10万套,其中有三个地区超过20万套,江西以 24.85万套的数据位居全国第一,其后是江苏22万套和安徽21.18万套。

回首:棚改的潮起潮落

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“棚户区”一般指简易房屋和棚厦房屋集中区,通常是结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。自2008年起,我国开始启动保障性安居工程,将棚户区改造作为重要内容。

按照国务院2017年确定的2018~2020 年1500万套的棚改目标,外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套。如今2019年棚改任务量大幅缩减,则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹,否则难以完成三年1500万套的任务。

早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。在传统的实物化安置下,以新建的安置房来替换被拆迁住房的过程中并不涉及居民购房行为,因此对房价的影响也相对较小,同时随着实物安置的持续推进,房地产开发投资也在持续加大投入,一定程度上对我国的经济起到了促进作用。

此前四年,中国每年棚改开工量均超过了600万套。2015年棚户区改造开工601万套,2016年棚户区改造开工606万套,2017年棚户区改造开工609万套。

进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。2015年,随着经济内生增长动力不足与全球经济放缓导致的外部压力加剧,我国的经济下行压力显现,而为托底经济增速,我国采用基建 地产的组合来刺激经济,但传统的实物化安置面临着一定的制约:事实上,2015年之前的地产刺激政策虽然在一定程度上促进了投资增长,但也导致了商品房库存的积压。2010年-2015年,房地产企业囤积的土地和库存持续回升,一定程度上制约了房企拿地、开工意愿,土地购置面积、房地产开发投资分别由2013年初的阶段高点9.9%、19.8%回落至2015年末的-31.7%、1.0%,此时如果采用传统的实物安置会平添新的库存,至此,棚改货币化安置应运而生。

棚改缩量早有征兆。一是新三年(2018~2020)棚改目标是1500万套,年均500万套,而上一个三年计划(2015~2017)是1800万套,年均600万套。相当于每年减少100万套。

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二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响:一些地方随意扩大棚改范围,棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力;在帮助三四线城市解决楼市库存的同时,对当地房价的波动起到了推波助澜的作用。

2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求积极推进棚户区改造货币化安置,此后,我国的棚改模式由实物安置为主转为货币安置为主。在货币化安置进程中,拆迁人一般需要将安置的房屋按规定折算成安置款项补贴给被拆迁人,并由被拆迁人自行选购房屋。货币化安置下并不涉及实物补偿,一方面有利于改善减少实物购置下的安置房的建设周期长影响被拆迁居民入住的现象,另一方面也有助于缓解实物购置下的住宅重复建设问题,同时也可以通过货币安置来实现商品房库存去化,在随后的的几年中,棚改货币化安置比例逐年提升。

2018年10月的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,此次会议指出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。

棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。2015年之后,货币化安置比例快速提升,由2014 年的 9%升至 2016年的49%,以2016年的数据为例,2016年全国棚改开工606万套,如果假定棚改房的平均面积在40-50平方米之间,约占2016年的住宅销售面积的17.6%-22.0%。总的来说,棚改货币化安置极大程度的带动了商品房销售额的增长,并将带动房地产企业的投资热情,而随着棚改货币化安置的持续推进,住宅库存去化的效果愈发显着,截至2019年8月,商品房住宅待售面积为2.25亿平方米,较2016年初的高点4.66平方米下降了50%以上。

从上述两个“严格”的表述中,已可以看出棚改工作的新动向,即一方面要坚持推进而非叫停,另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法,比如随意扩大棚改范围,成本超支等。

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住建部去年7月表示,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

棚改“腰斩”的背后

控制成本也将成为未来棚改工作的一个要点。去年年底住建部要求地方申报2019年棚户区改造计划时,就要求严格评估财政承受能力。对新开工的棚改项目,不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债,明确政府融资的,应当依法通过发行地方政府债券来解决。

自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大。2019年4月,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,指出2019年全国棚改开工计划目标约285万套,较2018年的626万套“腰斩”过半。结合各省份公布的2019年棚改开工计划看,除天津、福建、广东、广西、西藏之外,其余省份的2019年棚改计划开工量均低于2018年的实际开工水平。而2019年9月国务院也暂时叫停地方政府土储棚改专项债的申报。

棚改大幕拉开已逾十年

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我国大规模的棚改始于2008年。此前虽有东北一些地区实施棚户区改造,但总量不多,且囿于实物建房成本较高等因素推进较慢。 此外,在2008年之前,我国整个保障房制度设计也是主要以廉租房、经济适用房为主。

分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。首先,我们将各省的人均可支配收入与2019年较2018年的棚改开工变动率进行比较,可以发现人均收入越低的地方棚改退潮就越明显,这可能在一定程度上说明三四线城市的棚改降温较一二线城市更加明显;另一方面,我们也将各省份的商品房库存(由于省层面的商品房库存面积难以获得,我们用各省份2000年至2018年的全部住宅开工面积减去同期全部住宅销售面积作为库存的近似指标)与2019年棚改变动率进行对比,各省份的库存与2019年棚改计划变动整体呈负相关关系,这说明库存越高的地区,棚改降温反而明显。

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示,我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造,当时棚改资金都是地方政府来出,另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置,拆一套还一套模式,对政府来讲成本非常高。

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2008年开始,我国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分,大规模推进城市、国有工矿、国有林区、国有垦区等各类棚户区改造。棚户区改造开始成为我国保障房建设的主力类型,廉租房和经济适用房逐渐退场。

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2008年也是中国经济发展进程的一个重要年份,为应对金融危机,中国推出4万亿的大规模投资计划,以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生以及拉动投资的双重任务。

棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷。2015年10月住建部发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》曾指出,商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,要进一步提高货币化安置比例;这说明棚改货币化安置的政策目标之一在于促进商品房库存去化。然而,伴随着棚改货币化安置的持续推进,商品房需求较为旺盛,居民对房价的上涨预期助长了投机氛围,房价上涨也拉动了房地产企业拿地、开工热情,反而导致了房地产企业的库存回补。具体来看,尽管当前住宅的待售面积绝对水平仍趋于回落,但自2018年起,住宅待售面积的累计同比增速就已触底并持续反弹,一定程度上说明当前房企的库存去化难度加大。

梳理官方数据可发现,2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套,此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。如加上2018年数据,从2008年到2018年,这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。

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如何评价这十余年的棚改进程?在官方表述下,棚户区改造既是重大民生工程,也是重大发展工程,对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用。

另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。具体来看,棚改的资金来源主要包含三个方面:分别为财政拨款,政策性银行贷款和棚改专项债。其中,PSL是近几年棚改的重要资金来源,2016、2017、2018年新增PSL贷款分别占当年棚改新增投资的66%、35%、40%。然而,自2018年6月国开行将棚改贷款审批权限上收总行开始,政策性银行贷款审批趋严,2018年7月的棚改吹风会上住建部也重新提出对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。总体来看,自2018年下半年,PSL的投放逐渐减速,2019年4月-8月PSL甚至连续5个月“零投放”,资金来源受限在一定程度上限制了地方政府的棚改热情,而尽管棚改专项债的发行可以在一定程度上弥补PSL的资金缺口,但考虑到地方政府债务限额的限制,棚改资金端仍面临一定制约。

2008~2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。

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住建部去年7月表示,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。

展望:棚改空间知多少?

此外,棚改还带动了投资消费和经济增长。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用。2013~2017年,全国棚改完成投资约6万亿元。

随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。进入2019年下半年以来,监管层对地产公司的融资限制趋严,房企拿地意愿持续疲弱,而随着期房交货时间截点的临近,后续房企的库存压力有望缓解;另一方面,随着“房住不炒”的持续推进,居民投机性购房的行为或将得到限制,房价上涨势头或将放缓;此外,9月金融委会议曾提及要增强政策性金融机构对稳增长的支持力度,结合9月PSL重新投放来看,后续政策型银行贷款有望加速发行,可能对棚改复苏形成支撑。而结合2018年《政府工作报告》确定的新三年棚改计划来看,2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套,年均500万套。2018年已完成626万套,超过计划值580万套约46万套,基于此,2019年实际完成量也有超过计划值的可能。倘若假设2018-2020年棚户区改造目标不变,那么2020年的棚户区改造开工量有望达到450-550万套。

棚改货币化退潮

但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。随着2019年9月国常会暂停地方土地储备棚改等专项债申报,对于棚改而言资金端仍是一大制约,而在“房住不炒”的政策背景下,严控地产、扶持制造业仍是当前政策的主要发力点,过度棚改可能将导致资金重新流入地产领域,并引起房价上涨、商品房库存回升等现象。综合考虑上述因素,我们认为2020年棚户区改造开工量可能在400-500万套的区间。

当然,上述4500万套并非都是实打实建房。自2015年开始,政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场上购置住房。

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

为何要推动棚改货币化安置,而非实物安置?

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一个原因是实物建房进度慢,且政府承担的成本较高;另一个原因则是当时三四线城市房地产库存原本就较高,再建设大量棚改住房,则会更加重楼市库存压力。而货币化安置方式,一方面通过棚改贷款缓解政府资金负担,另一方面也解决了商品房库存问题。

在2018年7月份的一次内部交流会上,住建部表示,2015年以来,住建部会同有关部门单位,坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,指导各地因地制宜实施棚改货币化安置,商品住房库存量大、消化周期长的市、县,要完善政策措施,引导棚改居民选择货币化安置方式,既促进房地产去库存,也避免重复建设。

正是由于中央部委政策上的推动,加上国开行等金融机构棚改贷款的助力,全国各地棚改货币化安置持续上升,也帮助三四线城市快速地解决了楼市库存问题。

棚改货币化进程对三四线房地产市场影响很大,正因如此,当2018年年中之际,政府将要收紧棚改货币化政策的消息传出时,业界对三四线楼市悲观的情绪也开始出现。

“整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市的关键因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。”中原地产首席分析师张大伟称。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2015年快速上升为29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

官方此后一直未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例,而业界测算是在60%左右,帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。

棚改货币化政策的熊熊大火,在2018年急剧降温。随着三四线城市楼市库存的进一步消化,围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多。最终,政策偏向了收紧。

2018年10月8日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,要求因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

在业界看来,既然棚改货币化的推出与去库存密切相关,在地方楼市库存已经大幅降低的情况下,缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举。

2018年全国各类棚户区改造开工626万套,已经超过当年计划目标的580万套,相关部门同样未对外公布棚改货币化安置比例数据。

中信建投证券报告称,棚改货币化安置比例上升到2017 年60%左右,对于加速推进棚改进程作用明显。但随着新三年棚改计划进入下半程,将会更多采取精准施策、一城一策的政策,预计部分货币化安置比例将会下调,货币化安置与实物安置比例将会趋向平衡。

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