楼房买卖市场下水 阿瓜斯卡连特斯房价却连涨

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:65 发布时间:2020-02-07
摘要:有“楼市四小龙”头衔之一的合肥,房价的坚挺性正在慢慢瓦解。 新一期的国家统计局数据显示,9月合肥新房价环比下跌0.1%,同比上涨5.7%。环比下跌0.1%的幅度虽小,但将其与此前合

有“楼市四小龙”头衔之一的合肥,房价的坚挺性正在慢慢瓦解。

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新一期的国家统计局数据显示,9月合肥新房价环比下跌0.1%,同比上涨5.7%。环比下跌0.1%的幅度虽小,但将其与此前合肥新房价格已经连续环比上涨16个月,其中8月份环比上涨0.8%,同比上涨6.9%相比,已经很不易。

2016年楼市进入调控期之后,大部分城市房价都进入动荡下行或横盘的阶段。今年三四月份出现短暂的小阳春行情之后,全国市场又开始冷淡,除了深圳、上海部分区域因为政策松绑有火热期外,下跌还是楼市主题。但是在这其中,有个不大显眼的城市,房价居然连涨40个月,房地产依赖度高居全国第三!

二手房市场价格涨势同样回落明显。9月份,合肥二手房价仅环比上涨0.1%,而8月份这一涨幅为0.4%,7月份则达1%。

昆明是国内颇负盛名的旅居城市,有着得天独厚的自然条件,对周边城市的人口吸附力也不比核心城市低。旅居、养老、度假、投资型和刚需等购房需求,支撑昆明楼市持续上涨。数据显示,10月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨了1.5%,同比上涨12.5%;二手住宅价格环比上涨0.3%,同比上涨7.8%。这已经是昆明房价连续上涨的第40个月。

“最近又有很多新楼盘加大折扣力度,甚至出现8折、9折优惠的现象。”合肥一位房地产机构人士告诉中国房地产报记者,不少房企选择以价换量,抓紧回笼资金。即使新房价格下跌,也还未带来销量上的转好,市场交易反而大幅萎缩。据克而瑞统计,9月份合肥商品住宅市场供应75.15万平方米,环比上涨52%;成交31.71万平方米,环比下跌49%, 降至1年来最低值。

另外有数据显示,11月份昆明二手房成交均价为14020元/平方米,环比上涨3.9%;其实整体来看昆明二手房市场是在降温的,但是改善型和高档户型入市太高了市场均价。有专家表示,昆明楼市之所以一路走高,一方面是“一带一路”城市中心的作用,国家支持力度大,发展潜力也大;另一方面是昆明城市首位度高,对全省产业吸附力强,购房需求也在增加。最后还有气候原因的宜居城市,增加了很多外来住房需求。

合肥土地竞拍市场上,开发商的谨慎观望情绪更加浓重,流拍现象频频出现。克而瑞合肥机构总经理周开拓对中国房地产报记者表示,一方面是新政实施以来房企拿地条件苛刻;另一方面,随着金融政策收紧,开发商融资渠道变窄。叠加合肥楼市销售市场不是很理想,土地市场下滑比较严重。

2018年7月,昆明房价依然快速上涨,当月出台限购政策,无房非本地户籍人口限购1套房。但是这个政策对于外地投资客来说并没有太大限制力,市场需求依然旺盛。有业内人士表示,昆明限购对楼市影响较小,即使所有投资客离场,短期内会有打击,但昆明本身经济实力较强,地理位置优越,长远看还是有发展潜力的。小资家数据显示昆明二手房报盘均价为12435元/平方米。

不过,周开拓同时认为,合肥楼市不会一直在底部,几个月缓冲期过后,成交量会被拉上来;开发商也会积极通过以价换量展开自救。从市场需求端来看,对量还是有刚硬的支撑。

昆明楼市持续火热,土地市场也不例外。数据显示,今年1-11月,昆明共出让土地建筑面积3736万平方米,同比上涨65%。每个月昆明都有土地出让,而地价持续上涨,11月更是上演拍卖大戏。11月27日,昆明高新区某住宅用地出让,32轮竞价后以7.86亿元成交,溢价率43%,楼面价为8308元/平方米。

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今年的昆明土地市场火热异常,不少国内龙头房企布局昆明,数量已超过70家。有专家表示,开发商抢占昆明市场一方面是看好昆明未来楼市发展,另一方面在热点城市调控趋严的背景下,昆明是优选。而昆明因为政策限制少,产品去化速度快,开发商也就积极拿地。但对于当地政府来说,需要控制土地出让节奏,因为市场供应太多,容易导致楼市下滑。

土地流拍增多

不过昆明楼市和土地市场的持续上涨,除了增强经济等实力外,被外来房企和购房需求捧高的昆明患上了严重的土地依赖症。今年前三季度,昆明房地产开发投资同比增速高达14.7%,GDP增速为7.9%,房地产投资占比达到38.17%。目前昆明的楼市调控还是非常宽松,长期来看对经济和楼市发展并不健康,这是昆明需要面对的问题。

长江三角洲,是中国最发达的地区之一。2016年6月,合肥被国务院批准为长三角副中心城市,当地趁势在规划层面进行概念重构,新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等多个概念加身,合肥的楼市、地市随之水涨船高。

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2016年这一年,是合肥土地市场和楼市的高光年头,出现了10多宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块,吸引了大批外来房企抢驻,市场预期被迅速燃高。这一年,房价从7000元/平方米蹿升至万元以上,涨幅高达48.4%,被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。

这种态势引起了政策的反作用力。2016年10月,合肥市开始实施以“限购、限贷、限价”为核心的房地产市场调控政策,此后,房价过快上涨势头开始得以遏制。2017年迎来市场冰冻,新房成交量同比下跌73.78%。

2018年下半年开始,合肥楼市开始回暖。并在2019年上半年,再度迎来一波购房及拿地高潮,千人抢房、开盘即售罄的楼市盛况再现。数据显示,2019年3月合肥市区共网签住宅类商品房3585套,环比上涨37.4%,同比上升355%。这期间,合肥的限购政策开始悄悄松动,同时较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。

无可避免地,这种回涨再度引发新一轮调控降临。2019年8月28日,合肥市自然资源和规划局发布公告,对商品住宅用地定价方式和拍卖方式进行了调整。合肥住宅用地将参考周边新房和二手房定价,拍卖方式由“价高者得 最高限价时转为摇号”变为“价高者得 最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

当时就有市场研究人士预计,直接限定未来销售价格及竞自持租赁住房的规定,会使房企拿地更加理性谨慎,更加关注拿地成本及未来的盈利空间。同时,银行二套贷款的收紧也势必会抑制一部分购房需求,降低市场热度。接下来合肥土地及楼市上半年的火热现象将不再。

合肥土地市场热度下滑甚至频现流拍,这是新政对楼市的最直接影响。9月27日下午,合肥市出台土地新政后首场拍卖会举行,共有15宗地块集中出让,其中住宅用地4宗,分别位于瑶海、庐阳区、高新区。最终,4宗居住地块中,只有瑶海地块顺利成交,最终由融侨以951万元/亩单价竞得,楼面价为7132.46元/平方米,租赁住房面积为3000平方米。其余3幅地块均流拍。

10月17日,合肥土地市场推出4宗地块,最终,3宗顺利成交,收金7.685亿元;新站区1宗“大个头”商住地块流拍,面积124.1484 亩。资料显示,该地块曾拍卖转挂牌延期上市,此次场上最高报价为720万元/亩,因未达底价而流拍。

合肥中原战略研究中心负责人李洪沛对中国房地产报记者表示,流拍地块的出现,与地块片区所在位置较为偏远有关,也反映出开发商与地方政府对底价的心理预期有一定差异,拿地谨慎与开发商资金链也有一定关系。合肥市政府方面希望控制住地价,同时地价过高时,增加租赁房配建。

周开拓分析称,从政府口径讲,土地竞拍价的最高限价相比以往其实已经有了很大幅度的下调,地方政府更希望开发商们在突破这个限价后,配一些租赁性用地,完成一些租赁住房指标的任务。

但显然,开发商对在合肥配建租赁地块的热情并不高。据记者采访了解,作为首批住房租赁全国试点城市,合肥去年曾尝试增加一些租赁用地出让,但市场反响不是很好,土地流拍较多,造成供地反向紧张。再加上去年四季度合肥楼市出现一波下滑行情,合肥市政府不得不取消了租赁用地指标,今年又想继续做起来。

周开拓认为,限制合肥住房租赁市场发展的一个重要因素,还是租金差,一些比较好的长租公寓的品牌还没有引进来,合肥市政府现在主推的事情就是怎样把租赁市场规范化,提升品质。

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高价地难入市

供应量增加,但交易量下滑,房价开始下行,是当前合肥楼市的现状。来自同策研究院的数据显示,2019年9月份合肥市商品住宅市场共成交2266套,成交量同比下跌19.1%,环比下跌66.2%;成交均价为16682元/平方米,环比下滑2.38%。

9月合肥全市各区域成交当中,第一位新站区成交583套房源,第二位滨湖区成交444套房源,第三位瑶海区成交299套房源。

不过,叠加上半年的火热行情,1~9月份,合肥市商品住宅市场累计成交面积502.9万平方米,同比上涨1.5%,累计成交金额830.8亿元,同比上涨11.6%,累计成交均价16530元/平方米,同比上涨9.9%。

值得关注的前车之鉴是,在被视为“地王年”的2016年,一些开发商拿下的部分高价地,因限价至今未能入市。

例如2016年保利地产以19.44亿元竞得合肥瑶海区一宗地块,溢价率达383.33%,住宅楼面价1.2万元/平方米。后公布此地块案名为保利海上明悦。据其2018年财报,上述项目整体开发进度缓慢,累计签约面积均显示为0,即未贡献销售收入。在年报中,保利发展对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备,其中就包括合肥保利海上明悦项目。这一项目何时入市仍未可知。

据当地房地产市场人士分析,合肥备案价格审批严格,备案价延续2016年的价格,价格不能突破的情况下,按照当时拿的地价,项目上市后注定是亏损的结果,只能延期上市。目前瑶海区新楼盘均价为12285元/平方米。

同策咨询研究院总监张宏伟分析表示,限价楼盘在销售的时候可能都亏损,尤其高价地项目,由于之前的拿地成本高,限价后的首开房源有可能就是亏本销售,至今没有解决方案。如果要加速去化,只能亏本卖,价格再涨一点也卖不动。目前来讲,市场表现就是如此。

合肥还有多少高价地没有入市?周开拓表示,整个合肥市场上的待开发用地大概有1500万平方米,处于两年正常的去化周期内。这些地块中,2016年拍出的地块占比较高,有375万平方米未上市,2017年所拍地块有187万平方米未入市,2018年有359万平方米,剩下的是2019年拍的地,确实有一些高价地还没全部推售。

而在政策和资金面的双重压力下,开发商打折跑量的情况多了起来。李洪沛认为,当前合肥推出的很多楼盘太集中了,项目之间竞争较大,开发商会采取优惠措施、加快销售速度。但从单纯的销售价格来看,并没有明显下降情况出现,只是说在卖的过程中,根据蓄客量情况采取折扣措施走量。

对于合肥楼市后市走向,受访人士认为,有着长三角城市副中心、综合性国家科学中心等多重政策优势叠加下的合肥,对人口的虹吸效应还是较大,这也是其楼市的支撑力量所在。

安徽官方的数据显示,合肥市常住人口为808.7万,人口增量高达12.2万/年,预计2030年,人口总量突破千万。这是合肥由特大城市向超大城市迈进的一大步。

从人口辐射范围看,最主要的还是合肥周边城市、安徽省内一些地市、乡镇人口的流入,即主要是对安徽省内人口的虹吸效应。曾有官方数字显示,在没限购前的2015年,合肥的购房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍购房者占比35.8%,余下的58.4%是安徽省内其他城市来合肥的人们。

“每年七八百万平方米的市场成交量一直都是在的,属于很稳定的城市。”周开拓说,从支撑力看,对合肥楼市很有信心。

(此文刊于中国房地产报10月28日01版 责任编辑 何可信)

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