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摘要:01 昨日,北京通州楼盘京贸国际城的一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者,该楼盘正在预售的一期第三批房源,时下销售均价从之前的26000元/平方米,下调至19800元。为了不引起已

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昨日,北京通州楼盘京贸国际城的一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者,该楼盘正在预售的一期第三批房源,时下销售均价从之前的26000元/平方米,下调至19800元。为了不引起已购用户的不满,开发商正在向这批房源中已销售的369套房源客户返还原价与现价间近6200元/平方米的差价,总计开发商将向已售房源客户返还近2亿元现金。

近几年,调控将楼市特有的季节性波动抹平了,“金九银十”凉了几年,但今年似乎比往年要凉,开发商集体焦虑。这不是贩卖出来的,而是真焦虑。比如,“抢收”市场的份额争夺战,早在8月份就打响了。新盘普遍启动全渠道代理,即中介全覆盖、网络全覆盖。全民经济人、全员卖房等肉身渠道,也不放过。过去,员工卖房是为了多拿奖金,现在是怕被炒掉。

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过去几年,楼市顺风顺水,地产从业者,个个觉得自己倍儿有能力,但其实都是风口下的那个“幸运猪”。现在,风口突然没有了,但定下的目标还是要完成的,特别是过去2年内头脑发热,以为能力超然,定下“千亿目标”的房企们,现在被架上了烧红的炮烙上。

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于是,只好层层压指标了,地产员工今年可谓亚历山大。恒大数万员工在朋友圈转发楼盘促销信息,这是过去没有的。时代地产的老板定下了2020年冲千亿的目标,但今年上半年只完成了年度目标的42%。所以,就不得不祭出销售目标和员工绩效,甚至是去留挂钩。

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向369套已购户返还近1.7亿

当然,最刺激、最夺人眼目的,还是“价格战”这个杀手锏。地产界有句俗语,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。现在,“凡推售、必优惠”已是共识,“9折新推盘、8折尾盘”比比皆是。8月份,全国商品房销售同比增长了4.7%,增速创近年来的新高。各界都认为,除了去年8月市场较差以外,开发商的无孔不入的营销战、价格战,也发挥了一些作用。但即便如此,房子也非常不好卖,新盘去化率普遍在30%以内。

时下,北京通州楼盘京贸国际城正在发生一件怪事,开发商正向该楼盘一期第三批房源369套已购户返还按每平方米约6200元计的现金。

“金九”开局的上半月,35城新房成交同环比都下跌了7%。要知道,此前重点城市已连续跌了2个月了。开发商的焦虑,将楼市的主导权让给了购房者。现在,买方市场的特征明显,访客量还不错,但“观望为主,不急于成交”。因此,继续祭出降价手段,只能使市场越来越疲软。

该楼盘工作人员向本报记者具体解释说,该楼盘一期的第三批总计575套房源于3月28日拿到预售许可证,当时的销售均价为26000元,4月底时曾冲高至26800元/平方米。时下销售均价将直降6200元/平方米至19800元/平方米。不过,为了平息这批房源中已购户的愤怒,开发商决定向这批房源中369套已购户返还他们购买时的价格与19800元/平方米间的差价。

而且,开发商越降价,购房者越焦虑:“我这个时候买,会不会买贵了?开发商的降价和优惠,会持续多久?降到什么程度?这一轮的底在哪里?我能否抄到?”这山比着那山高,即使折扣已经很诱人,但总觉得还有优惠空间,总觉得送装修、送车位、送面积还不够。

北京市房地产交易管理网上的数据显示,该楼盘一期的第一、二批房源的销售均价分别为14000元/平方米与18000元/平方米,时下正在销售的第三批房源已销售369套,成交均价为24315元/平方米,与19800元/平方米的时下均价差价近4500元/平方米。粗略计算下来,开发商将向369套已售房源业主返还现金近1.66亿元。

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京贸国际城的大幅调价,让人不由得想起同为通州的楼盘月亮河·御泉公馆,该楼盘在10月20日加息前后,突然将销售均价从之前的30000元/平方米下调至26000元/平方米,最低价从之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

注意的是,现在新房在售库存很低。克而瑞监测的27个重点城市中,22个城市的库存消化周期低于12个月,11个城市的库存周期低于6个月。既然短期供求这么紧张,为何新房降价也难卖?因为,除了新盘竞争之外,二手房这个开发商眼中的异类生物体,正在以其生猛彪悍的作风,大举侵入新房生态圈,并彻底修订了楼市的游戏规则。现在,一二线热点城市二手房挂牌量多是“10套 ”的水平,差不多都比去年底要翻一倍,远比新房供应要多。

业绩不佳缘于定价虚高

比如,目前深圳、杭州、重庆、成都二手房挂牌量分别有6.3万套、10万套、11.7万套、11万套,分别比去年底增加3.3万套、1.5万套、7.1万套、5.2万套,普遍要比新房在售库存高30%以上。二手房挂牌量暴增,似乎是一夜之间发生的。3个月前,银保监会主席郭树清曾说过,“靠房地产理财的居民都会发现很不划算”。现在来看,还真是那么回事儿。

京贸国际城销售价格的直降,与该楼盘的销售业绩不佳存在直接关系。

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北京市房地产交易管理网上的数据显示,该楼盘一期第三批房源,共计575套,户型以小户型为主。自3月底预售以来,近7个半月后的今天,仅成交369套,成交率仅为64%。而且由于4月新政的影响,这批房源在销售过程中还遭遇了3套退房。

考虑资金成本、交易成本、机会成本、房屋折旧等等,这两年买房的话,不亏就是赚啦。为什么呢?因为房价涨幅收缩,盖不住成本了。据中泰证券统计,上海持有房产的成本大约是9%。也就是说,如果上海房价不涨,或者涨幅低于9%,那么买房者其实就会出现账面亏损。在深圳,这几年加杠杆投资房产的职业炒客很多,其中有一位炒客与笔者私聊,他是2017年加杠杆买房的,尽管房价上涨了20%,但算下来并未盈利,还不如投资理财呢!

对于京贸国际城的大幅降价,在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京中原三级市场研究部总监张大伟将此归结为市场不理性背景下开发商定价虚高。

赚钱是炒房的王道,不赚钱了,就得套现,毕竟成本摆在那里。问题是,现在交易成本太高,各种税费高达房屋总价的6%-10%。动辄几十万的成本,要一次性拿出来,在需求不再任性的情况下,市场的表现就是“看的多、买的少”。贝壳统计的典型14城中介带看量,近几个月一直在高位,但二手房成交却惨淡,周期高达4-6个月。结果,就是业主不得不降价。

他认为,在调控政策挤压下,北京通州楼市已经开始降温。在这种大背景下,一些开发商,尤其一些之前定价不理想的开发商被迫以降价换销量。而对于老项目来说,为了避免影响之前的销量,只能采取向已购用户补贴之间的差价。而近2亿元的差价补贴,正好说明该楼盘之前定价的非理性。

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另一位行内人士向本报记者说,虽然时下该楼盘已将均价由之前虚高的26000元/平方米下调至19800元/平方米,但定价仍然偏高。以该楼盘为代表的通州房价,依然存在不少的回调余地。

刚刚发布的8月份70城房价指数显示,20大城市二手房价格连跌3个月。当然,二手房跌价,也是被新房逼得。试想,新房一边限价,一边打折,还有交易成本优势,二手房价就得降到和新房价格差不多的水平上,甚至比新房还要低,这就形成了二者相互竞价的新规则。

绿城逆势提价现预期分歧

去年,各地新房限价,尽管出现“排队抢房”等乱象,但直接导致了二手房市场的低迷。紧接着,今年二手房降价,也将新房逼向死角。开发商心里很清楚,政府限定土地出让溢价、限定新房价格涨幅,本质上就是切断从“地价-房价”、从“新房价格-二手房价格”的房价传导渠道,将地产归类为收益平庸的资产。因此,地产商唯一的选择,就是加快出货。

不过,就在京贸国际城降价的同时,绿城地产旗下的北京楼盘绿城北京诚园将于21日再次提价。

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据本报记者调查,楼市调控后,该楼盘却逆势步入“上涨通道”,与新政的调控精神背道而驰。该楼盘于3月19日以均价38000元/平方米开盘后,4月涨至44000元/平方米,此价格一直维持到楼市调控初始。然而在10月20日央行加息时,该楼盘均价上涨至46000元。本月13日,均价再次上涨6000元/平方米至52000元/平方米。21日,部分房型房源售价将再上调。

“房住不炒”喊得掷地有声,落地时润物细无声。因为,楼市这个庞然大物,它绑架了去除杠杆、消耗泡沫的路径,即“老成谋国,时间换空间”。新房价格还要上涨,一来过去几年地价高,二来允许一定的涨幅,才能保持财富的美好念想,需求端才不至于哑火。这样,对土地市场也好、商品房市场也好,都是好事情。毕竟,祛除地产依赖不是短时期能解决的。

一位业内人士向本报记者说,该楼盘此次的涨价可能出于“尾盘搏击”。他说,根据北京市房地产交易管理网的数据显示,该楼盘286套入市房源中,已售出201套,余下85套尾盘。在开发商资金充足,楼盘销量不错且预期看好的背景下,催生了本次涨价。京贸国际城的降价与绿城北京诚园的涨价,正说明调控高压政策下,楼市渐趋不明朗,不同开发商对前景预期开始出现分化。

但是,楼市前景清晰,其作为资产的尾部溢价,不知不觉中消磨殆尽、昨日黄花。当然,无论房价还是交易量,高位平衡是多方共识。政策要拿捏和权衡,比如刚刚公布的贷款市场报价利率,5年期的保持不变,并未定向加息。显然,楼市冷了,要稳定一下。

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关键词阅读:金九银十 房住不炒

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