房住不炒 土地资金财产股各有回答

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:65 发布时间:2020-04-28
摘要:房地产调控持续进行,房地产领头企业或者大手笔投资新兴产业,积极转型,或者继续扩张,押注下一个周期。 一年前,大部分房产企业开始降低了扩张速度。从2018年的财务报表上来

房地产调控持续进行,房地产领头企业或者大手笔投资新兴产业,积极转型,或者继续扩张,押注下一个周期。

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一年前,大部分房产企业开始降低了扩张速度。从2018年的财务报表上来看,拿地速度明显放缓,资金回笼加速,经营性现金流远超往年。

摘要 7月31日,135只房地产业股票平均跌幅达1.51%。其中,市北高新、嘉凯城等股票跌幅较大超9%,分别下跌9.98%及9.21%。华夏幸福、金地集团、阳光城等多家上市房地产业股票,当日跌幅也均超4%。

这一年来,在房地产政策的影响下,行业看似平稳其实暗流涌动,尤其是随着半年报的逐渐披露,各房地产企业几多欢喜几多忧。

7月31日地产股集体下跌。截至收盘,当日135只房地产业股票平均跌幅达1.51%,一天总蒸发市值达545亿元。其中,市北高新、嘉凯城等股票领跌,跌幅超过9%。

在房地产大佬们或盈利增加或盈利减少的同时,绝大多数中小房地产企业均业绩下滑。

此前一天,中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是政治局会议释放的重磅信号之一,业内人士认为,未来房地产政策不会放松,但市场已有预期,所以地产股下跌的过程不会持续太长时间。

新晋房产大佬恒大的华丽转型

在中原地产首席分析师张大伟看来,未来政策还是以平稳为主。房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地,预计2019年后续将有更多制度性政策发布。

在中国的房地产企业中,中国恒大是一支新生力量。2006年时,公司的营收不足保利地产的一半,比融创中国还要少。2010年开始,公司“跑步进场”,业绩呈火箭式上涨。2018年,恒大的营收差不多是融创的4倍,是保利的2.5倍,已然成为中国地产行业的“带头大哥”。因此,它的一举一动对中国的房地产行业的影响都很重要,业绩变化情况也是整个行业的风向标。

“这一轮调控的维稳信号很足,可能会逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠杆融资的房企。”业内人士告诉新京报记者,从政策面来看,今年上半年楼市走出一波“小阳春”后,监管部门密集发声,都在给楼市“退烧”。

虽然公司尚未发布2019年半年报,但预报显示,上半年,公司净利润及核心业务净利润有所下降,其中净利润预期约为270亿元,较上年同期下降约49%,核心业务净利润预期约为300亿元,较上年同期下降约45%。

据央行7月31日消息称,7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,强调保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

公司解释,利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。从近年来的新闻可以发现,恒大有点“不务正业”。

房住不炒

从和贾跃亭“合作”造新能源车开始,恒大借恒大健康大踏步跨入新能源行业,速度快得让人始料不及。

135只地产股普跌,专家称下跌符合预期

恒大的这些“多元化”业务,在公司的年报里早有介绍:董事局立足对世界经济、中国经济以及房地产行业趋势的深刻分析,将继续坚定不移地实施“规模 效益型”发展模式,继续坚定不移实施“三低一高”经营模式,夯实房地产基础,加快拓展旅游集团、健康集团业务规模,加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。

数据显示,7月31日,135只房地产业股票平均跌幅达1.51%。其中,市北高新、嘉凯城等股票跌幅较大超9%,分别下跌9.98%及9.21%。华夏幸福、金地集团、阳光城等多家上市房地产业股票,当日跌幅也均超4%。此外,绿地控股、华侨城A、万科A、荣盛发展等上市房地产业股票,当日跌幅超3%。

由此可见,地产业的“带头大哥”开始带头转型了。据媒体报道,恒大3月份开始大规模促销,延期一个月至5月4日结束。

7月30日召开的政治局会议,对房地产市场调控提出了要求。会议提出,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次表述最大的变化在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。“在当前经济下行压力增大,政策判断扑朔迷离的情况下,该表述具有积极的意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

刀锋起舞,融创高速扩张

他认为,这一表述明确了房地产的市场角色,即房地产不应该是刺激经济的工具,各地对于房地产市场的定位,依然需要强化其消费品的概念,即房子是用来住的,不是用来炒的。各地发展房地产业务,要更多考虑房地产背后的消费需求,而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

从融创中国公布的半年报来看,业绩非常靓丽。营收达768.4亿元,较上年同期增长约64.9%;归母净利润102.9亿元,较上年同期增长约61.7%。

严跃进指出,政治局这个会议的信号就是政策不会放松,所以对于销售市场是有一定利空的,地产股适当下跌也是符合预期的。但这个过程也不会持续太长时间,这和近期本身类似融资政策收紧已经强化了市场预期有关。

但是房地产企业的业绩,不能简单的通过营收和净利润盖棺定论。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析称,去年底的两次政治局会议并未提房地产,此后今年4月与7月连续提及“房住不炒”,继续明确了房地产调控将持续收紧,对炒房者将有打击,也有利于市场平稳。

融创中国的创始人孙宏斌,此前曾有过大起大落的特殊经历,从近年来融创的发展看,风格也相对激进。

张大伟表示,在过去经济发展过程中,的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行,本次会议第一次明确了这一点。而房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地,预计2019年后续将有更多制度性政策发布。另外,房地产税等调控政策也将在2019年加速落地。整体来看,房地产调控已经出现了质变。

最典型的做法就是高杠杆运作,公司有息负债超过3000亿元,财务成本非常高,2019年上半年,利息支出高达118亿元,而公司同期净利润为112亿元。在本文对比的几家房企中,融创不是营收最高的,也不是利润最好的,却是财务成本最高的,公司融资成本高昂,容易沦为银行的“打工仔”。

监管重拳

半年报显示,公司借贷总额由2018年年报中的2294.1亿元增至3020.8亿元,资金的主要用途是房地产开发、文旅城建设及营运等事项。

房地产融资收紧,中小房企面临优胜劣汰

虽然公司还在加速拿地,但增幅明显较前几年放缓。公司在半年报披露,基于拿地成本较高,5月份开始基本停止了以招拍挂方式拿地。现金流量表显示,公司加大了回款力度。经营性现金流量净额达到430亿元,远超上年同期。

实际上,过去三个月时间,多部门密集发声剑指房地产。其中,5月17日,银保监会23号文重申严格监管房地产融资。近两个月后,发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

最“激进”的房地产公司也开始放缓步伐。

今年上半年,房企享受了一阵较为宽松的融资环境,亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据,住户部门贷款中,被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元,同比增长10%。

押注粤港澳大湾区的碧桂园

此前房地产信托受到约束时,多位信托公司人士告诉新京报记者,今年上半年房地产信托整体增速过快,多地银保监局对房地产信托开出罚单,有公司地产项目爆雷,这些可能都是监管收紧的诱因。

唯一能够跟上恒大节奏的房地产公司,就是碧桂园。公司半年报显示,2019年上半年实现收入2020.1亿元,同比增长53.2%;净利润230.6亿元,同比增长41.3%。

一位业内人士告诉记者,房企对外部融资的依赖度普遍不低,比如一个项目,可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出,其余部分都靠外部融资,这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为,这一轮调控给的维稳信号很足,可能会逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠杆融资的房企。

碧桂园近年来的扩张特点非常明显,在全国领域,三四线城市突飞猛进,颇有“农村包围城市”的特点;在深圳附近,则在粤港澳大湾区积累了大量的优质土地。

而根据人民法院公告网,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也位列其中。张大伟表示,对比全国10万家级别的房地产企业数量,几百家企业的破产算是所有行业里面比例最低。从环比同比看,这个数据也没有明显增加。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌在业绩会议上表示,碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区,截至2019年6月底,仅仅是粤港澳大湾区内,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值,此外,还有潜在可售资源约5519亿元,与以获取的权益可售资源合计8986亿元,发展空间巨大。据统计,公司在粤港澳大湾区的土地超过5000万平方米。

有分析认为,这其实也是房地产行业集中度提升的开启,有利于市场长远发展。在过往30多年,中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利,从而获得了飞速的增长。但与此同时,也存在企业和从业者良莠不齐,粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。

一方面,公司表示坚决执行“房住不炒”的政策;另一方面,又在暗示公司拥有较多的操作资源。说明碧桂园对房地产的未来还是充满信心。

除了资金端收紧,近几个月,住建部也多次对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

公司甚至在半年报上进行口号式的宣讲:市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司,城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。

如果算上个别城市宽松政策一日游、房企资金链收紧措施、地方的限售加码、乱象整顿等政策,据中原地产统计,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年同期上涨了31%。

虽然碧桂园在高歌猛进,但是公司也深知前景不太明朗。于是提出了有别于恒大的多元化发展规划:智能制造和智慧农业。

趋势前瞻

营收规模紧随恒大的碧桂园,也在尝试新的发展空间。

调控已见成效,未来政策以稳为主

保利地产

从调控阶段性成果看,国家统计局数据显示,1-6月商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比1-5月扩大0.2个百分点,商品房销售额增长5.6%,增速回落0.5个百分点,楼市泡沫得到一定程度的挤出。

保利地产的半年报看起来很美,公司实现营业总收入711.41亿元,同比增长19.48%,实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。

此外,房价走势基本稳定。4个一线城市新建商品住宅销售价格6月环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

无论是2018年年报,还是2019年的半年报中,保利地产一再强调:“以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务。

对于未来政策走向,中泰证券首席经济学家李迅雷对新京报记者表示,房地产调控政策会严控,但不是收紧,重要的是把现在的政策能够落实好。

这可以理解为房地产企业的转型之举,随着调控的持续进行,许多房企都开始转型。

在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来,政治局首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调,回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准,击破房地产调控放松的幻想。在当前宏观经济形势下,这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎,对市场波动更加敏感,政策出台的频率和力度都有可能会加强。

保利地产的两翼进展如何?

对此,张大伟认为,未来政策还是平稳为主,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度,以长效机制引导市场稳预期。而建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性,回归居住属性。

半年报显示,公司的“其他”业务微乎其微,营收只有30亿元,主要由物业管理带动。

“从发布调控政策的城市看,主要以房价上涨明显城市为主,这种城市基本集中在一、二线城市,房价在最近依然处于高位。稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”张大伟称。

2018年,在大部分房企降低拿地速度、降低资金成本、优化资产负债率的同时,保利地产依然维持高速扩张,并不断加杠杆。在2018年半年报中,公司甚至以此作为经营亮点:公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显着优于行业平均水平。

但这个亮点在2018年年报和2019年半年报中消失了,财报对此只字不提,说明公司最终意识到了决策失误。

2018年,几乎所有房企的经营性现金流量净额都是巨额正数,说明在“房住不炒”的政策下,都不约而同地开始回笼资金,减少拿地。

保利地产看起来也是这样。2018年年报和2019年半年报,经营性现金流量净额都超过100亿元。

然而,这些经营性流入的资金,并不完全是售房款。主要来自“合作方”的拆借款,现金流量表显示,公司经营性现金流入主要构成是“与有关单位往来”,达到396.32亿元。保利地产通过“合作方”来调剂经营性现金流,这些有关单位是保利地产的关联方。在子公司有资金结余的情况下,为提高资金使用效益,各方股东按照约定比例调出资金使用。

也就是说,这些款项本质上是向关联方的筹资借款。如果保利地产直接从银行筹集这部分款项,现金流量表体现在筹资性现金流中,但是关联方从银行筹款后再转手给保利地产,就巧妙地将筹资性现金流转换成了经营性现金流。

剔除这部分影响,保利地产的经营性现金流量净额较差。半年报数据显示,公司的资金使用成本仅次于融创,财务费用中的利息支出29亿元,资本化利息余额高达132亿元,也属于给银行打工的范畴。

房企营收的特殊性

与其他行业相比,房地产企业的营收、净利润具有特殊性。当年的营收并不是当年销售业绩的真实体现。房地产的营收是根据交付来结转的,一般有两年左右的周期。客户交钱签署购房合同时,企业并不能直接计入营收,只能放在预收账款或合同负债,待到交付后才能实现为收入。

同时,由于结转成本时,许多项目可以进行合理的“修饰”,所以上市房企的业绩往往会进行加工美化。营收和净利润可以根据需要进行一定程度的“释放”。

真正体现公司盈利能力的,是没有体现在利润表里的销售额和现金流量表里的经营性现金流量净额。

销售额展示当期的经营情况,经营性现金流量净额则显示现金收支相抵后的情况。当然,经营性现金流还要剔除掉保利地产那种“与有关单位往来”的特殊操作。

无论是业绩报喜还是报忧,2019年的半年报显示,所有的房企都进入了一个“房住不炒”的全新的发展阶段。为了迎接行业“寒冬”,恒大、碧桂园等公司开始坚定不移地大手笔投资新兴产业,筹备转型;融创和保利则在拿地成本相对较低的阶段进一步高速扩张,押注下一个周期。

在房产巨无霸恒大在收缩拿地的时候,保利还在积极扩张,或许是对未来的决策方向不同所致。作为投资者,很难判断孰对孰错,只能拭目以待。

关键词阅读:地产股 房地产

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