二套房贷利率或上浮 20年拆借30万多还5.9万

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:57 发布时间:2020-05-05
摘要:最近房企的日子有点煎熬,信息铺天盖地: “新国五条”细则指出,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步

最近房企的日子有点煎熬,信息铺天盖地:

“新国五条”细则指出,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从“新国五条”的字里行间,不少人“嗅”出了二套房贷政策有可能进一步收紧的风声。

1、多家银行收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在今年3月底的水平

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2、7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,房地产类信托募集规模环比减少近两成

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3、多地上调个人房贷利率,苏州首套房贷利率破“6”。

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4、房企债务到期压力大,今年房企国内债到期偿还规模同比去年增逾三成

消息人士透露,目前各地都在研究制定相关实施细则,待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致,一些房价涨幅过快的城市,二套房房贷首付可能提至7成,利率提高至1.3倍。二套房首付利率上调,购房者将多花多少钱?算账比较了一下,首付和利率提高后,购房者买房还真得多花不少钱。

5、各路上市房企密集召开年中业绩说明会,富力、融创、万科等大型房企纷纷表态不拿地

算账一

在这纷繁芜杂的表象之下,有一条融资的暗线潜行。在房地产这个赛道里,从来没有人可以是轻轻松松逆袭的。过去五年,拼的是比谁胆子大,现在开始,或许要比谁活得长。

30万20年贷款多还5.9万

一、银行开发贷要压减2000亿

有分析认为,新政策将会使得二套房首付比例提升至70%,利率上浮30%甚至更高。虽然青岛是否也会收紧二套房贷尚未敲定,不过,购房者最担心的就是,上述情况“如果出现”将带来怎样的影响。对此,我们不妨来算笔账。假设一位购房者想要贷款买下一套总价100万元的房子,且属于二次置业。如果按当前的二套房贷政策,购房者最高可获得40万元的贷款。

先看看昨天刷屏的这条新闻。

为方便对比计算,假设购房者首付交70万,以获得30万元的银行贷款为例,现在最低可以7.205%的利率获得贷款,借款期20年的话,累计支付利息约26.7万元;如果贷款利率为8.515%,同样借款期20年,累计支付利息约32.6万元。多交约5.9万元的利息,无疑将给贷款购房者带来更大的还贷压力。

多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。甚至有银行内人士表示,未来还有进一步减少的可能。

算账二

这次开发贷收紧的程度是多少呢?来看下央行的数据。

200万买240万卖才保本

2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%。到2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%。

眼下,对于投资者来说,如果想投资购买二套房,除了算利率的账以外,还要算算房子到底涨多少才能赚钱?记者粗略地算了一下:拿一套200万元的房子来说,首付需要120万元,贷款为80万元。从购房到交房大约为2年的时间 ,在这两年的时间里,购房者大约需要支付12万元的利息;如果要卖掉,要承担6万元的契税,并且要缴纳20%的所得税。此外,在这两年期间 ,120万元如果存银行能得到的利息为7.2万元,如果买成银行理财产品,收益会更高。这样算下来,200万的房子至少涨到240万元,才能基本上保本。

也就是说,开发贷余额要从正增长变为副增长,压降近2000亿元

如果考虑到新房装修贬值等费用,投资者要想赚回成本,恐怕还得让房子涨幅更大才行。从目前的现状来看,房价很难有如此迅猛的涨幅。“房地产投资机会越来越少,市民要是想投资的话,该考虑一下其他品种了。”岛城一家国有银行房贷部门负责人表示,“国务院出台新政,并没有明确规定二套房贷首付和利率上浮多少,不过从长远考虑,二套房贷的首付比例和贷款利率很有可能上浮。”

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提醒一

多家银行表示,早在年初,各家总行就开始严控开发贷。甚至有国有大行广东地区的相关人士透露,开发贷几乎是零投放。

同一银行贷款便于交易

21世纪经济报道称,一位监管人士表示,房地产业务都在从严、规范管理,一定要落实“房住不炒”政策。对于正常的、合理的房地产信贷需求,还是会继续支持。目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象

对于前段时间二套房贷首付及利率均将提升的传言,岛城多家银行均表示并未接到通知。“二套房首付和利率还是按照国家标准执行的,我行到现在为止并未接到任何关于二套房贷提升的消息。”对于二套房贷的利率问题,岛城多数银行都是这样表示。

一位股份行人士表示,该行没有收到窗口指导,虽然政策上鼓励投放开发贷,但实际上审批比较严格,一般不批。一位城商行人士则表示,该银行开发贷款数量极少,几乎不做,这次没有收到窗口指导。

有业内人士表示,面对银行出现提前预约的情况,如果买卖交易想要尽快办理,卖方可以让买方在自己贷款的银行进行贷款。双方由于是在同一银行进行业务受理,跟银行沟通过后,将提前还款资金转移给买方也是可以的,这样一来就可以双方受益了。

另一股份行人士表示,监管部门对于房地产贷款提出要“因城施策”,该行会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略,既包括房地产开发贷款,也包括住房按揭贷款。今年会继续坚持限额管理策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

至于该不该提前还贷,银行工作人员表示提前还贷划算与否要结合实际情况来判断,贷款利率、个人投资能力、还有个人短期的资金需求等等都是考量是否适合提前还贷的重要因素。

8月29日,中国建设银行副行长纪志宏在该行2019年中期业绩发布会上表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。上半年房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展,加强资金用途方面的监管。

提醒二

二、7月信托规模降近两成

提前还贷需提前预约

实际上,早在7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,已成为房地产信托的一个阶段分水岭。

对于突如其来的 “还贷大军”,很多银行表示已经被打乱了 “阵脚”。现在不是额度不够用,而是突然释放出这么多额度用不掉,银行方面也提醒客户按合同办事。

5月末“23号文”叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。到了7月初,银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,进行约谈警示。与此同时,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

一家银行房贷部相关人员告诉记者,由于新政原因,这几天申请提前还贷的客户特别多。“而且还贷金额都不小。”这位工作人员表示,每个月的信贷计划都已经安排好,对于突然出现的提前还贷高峰,银行必然要面对突然释放出来的巨额信贷额度。

在监管政策持续趋严的背景下,数据显示,7月房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

而另外多家银行工作人员表示,提前还贷需要与客户经理预约,让客户经理办理相关的手续,一般需要提前一天预约。

自2019年以来,除2月受春节长假影响外,上半年其他各月份房地产集合信托募集规模均超过600亿元,6月超过千亿元,5月也达到900多亿元。7月,受“政策 窗口指导”的影响,遭遇“急刹车”的房地产集合信托资金已累及整体信托市场。不过,当月投向房地产领域信托规模占比仍居首位,达到43%,与6月持平。

记者 景虹 报道

随着规模的减少,房地产信托收益率也在下滑。数据显示,7月房地产类信托收益率为8.27%,较上月下滑0.04%。在所有的信托产品中,只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

三、多城上调房贷利率

8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

实际上,根据数据显示,近日多地纷纷上调房贷利率。

合肥:12家银行直接停贷二手房

据“第一楼市”报道称,从最新摸底的合肥18家银行贷款情况中,首套房利率上浮20%是主流;14家二套房上浮30%,民生银行、交通银行、广发银行、中信银行等的二套房利率则稍低,目前上浮25%。

令人颇感压力的是,据悉,合肥地区已有12家银行不做二手房贷款,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行也停止了新房贷款。

苏州:普遍上浮20-30%

在5.11新政调控升级后,苏州多次联动调控政策,房贷利率也跟随大势,逐步上调。

6月时,苏州各大银行首套房贷利率普遍上浮20%以上,二套未结清的至少上浮30%。

数据显示,苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16个基点,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市

南京:3个月连涨3次房贷利率

南京自红五月以来,房贷利率就节节攀升。

5月初,首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷利率从基准利率上浮10%全部调整到上浮15%;7月初至今,又有5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%

不完全统计数据显示,7月份房贷利率涨幅排名前五的城市分别为大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

在一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平。其中,7月北京首套房贷款平均利率为5.37%,二套房贷款平均利率为5.84%,均与上月持平。上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7个基点;二套房贷款平均利率为5.46%,环比上涨5个基点。

融360大数据研究院监测数据显示:2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。6月,全国首套房贷款平均利率为5.423%,二套房贷款平均利率为5.75%。

四、债务压力不减

今年国内房企债务到期压力不小。其中:国内信用债方面,2019年房企国内债到期数量504只,总偿还量5381.36亿元,偿还规模同比2018年增加31.08%。

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考虑到短期债券的因素影响,2020年房企信用债到期规模也将维持高位。而2021年房企信用债到期量则将进一步攀升至6710.62亿元。

海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。

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申万宏源孟祥娟研报分析,地产融资政策全面收紧,相较于16-17年,此轮地产融资政策收紧更加密集和全面。境内债券方面,部分“地王”融资收紧;海外债要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

报告判断,预计负债结构中以非标为主的房企再融资受影响最大。地产融资受限途径来看,地产信托下半年不得新增余额、二级资质限制于直接控股股东影响最大,小型、民企、低等级地产主体融资对非标依赖度更高。

报告同时认为,中高等级地产债券再融资压力整体可控。

五、房企拿地谨慎

8月22日,富力地产董事长李思廉在公司2019年中期业绩会上透露,网络上流传的一份富力集团在内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中提到的“下半年原则上暂停拿地工作”,这份文件的确是他本人起草的。但他强调,文件中提到的“暂停拿地”并不是一块地都不拿的意思。其实这篇文字要看后面两句,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

无独有偶,当天融创举办的2019年中期业绩报告说明会上,一向被认为是土地市场重磅信号的融创中国主席孙宏斌在谈到拿地时表示,下半年要谨慎,除非有好机会。

孙宏斌表示,去年没怎么拿地,今年上半年有机会,所以就拿得稍微多一点,其实和同行比其实也不算太多。但是到4月底的时候,基本停止了在公开市场的拿地。他称,今年下半年融创没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

此外,在8月21日,万科表态不会在三四五线城市拿地。万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上表示,拿地的时候,是根据收了多少钱回来,才去拿地,所有没有固定的拿地计划。万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。

业内人士指出,从房企的表态看,不拿地或者选择性拿地,主要是融资成本高、下半年不确定性大了。

除了万科、融创这样的龙头房企压缩拿地规模,8月以来,土地市场整体转冷趋势十分明显。

中原地产研究中心统计数据显示,在2019年第二季度房地产企业掀起一波拿地高潮后,7月资金收紧,土地市场开始降温。8月以来,房企拿地明显减少,截至目前,合计拿地最高的保利拿地88亿元,金茂46亿元,万科45亿元,仅5家企业8月份拿地超过30亿元!

中原地产首席分析师张大伟称,融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。7月份开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。从拿地企业构成看,民企少,国企占比多。整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

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六、监管对于房地产融资的收紧在继续

从这几个月来看,监管已经对房地产发出了非常明确的信号。

除了压减银行开发贷之外,8月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出,要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化

检查的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到,此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。

截至8月8日,银保监会今年披露的行政处罚中,至少有57人被做出终身禁业处罚。资金违规流入房地产成为挨罚的重要原因之一

随后,银保监会开出今年银行系统的最大罚单。根据银保监会披露的行政处罚信息公开表显示,中信银行因13项违法违规事实,遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

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此外,8月上旬银保监会还下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》,也即“64号文”,传达下半年监管重点。

通知指出,下半年信托监管的主要内容包括,坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等;监管部门要求各银保监局信托监管处室口头将多项监管旨意分批次传达给辖区信托公司,下半年监管部门对信托公司的窗口指导将成常态。

8月2日上午,人民银行召开2019年下半年工作电视会议,其中要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

7月31日,中国人民银行对外表示,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。其中,在开发性贷款方面,加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

海外发债层面,7月9日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,里面对房地产企业发行外债申请备案登记提出了4点要求:一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;二、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;三、房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;四、房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

5月10日,银保监会印发的《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。通知要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度,其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求,要求巩固前期乱象整治成果,防止乱象反弹回潮。 ?

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