人数红利下落 90后将成以往都市购房新秀

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:87 发布时间:2019-06-14
摘要:过去的十年,中国房地产行业走过了最黄金的十年。经历了十年的开发,很多人住上了新的房屋,地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小,也有业内人士认为这个已经是“白银时代

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过去的十年,中国房地产行业走过了最黄金的十年。经历了十年的开发,很多人住上了新的房屋,地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小,也有业内人士认为这个已经是“白银时代”,大家开始从事存量房市场的商战。此外,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算发现,主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁,这部分人群从2015年开始,占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年以前,25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

都在提乡村振兴,农民不富,乡村如何振兴?所以,农民增收,为农民赋能才是乡村振兴的根本之道。

虽然如此,这个行业依旧存在很多机会。记者多方采访获悉,虽然人口数量有所下降,但是人口的聚集效应依旧存在,而很多有着消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好,而未来这些新兴的90后甚至00后的购房者的偏好,将成为这个城市购房的主要动力。

“70后不愿种地,80后不会种地,90后不提种地”,这是时下农村所面临的尴尬处境,农业当然要发展,更不能丢,但是单靠这个农民是不会有积极性的。而且,农村分田到户承包政策显然已经不完全符合时代发展,如何应对当下农村“空心化”现象,成为未来农村转型并真正实现富裕的重要突破口。

人口集聚

农村现状几大问题亟待解决

中信建投的报告中统计发现,全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里,到2010年则上升到977人/平方公里,人口增长的趋势延续,但是这十年间依然有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。这个数据说明虽然人口的数量增加,但是并非每一个地方都因为人口的红利获益,那些真正可以实现人口聚集的区域才可以带动当地的房地产市场的发展。

当下农村有很多问题亟需改善,也是困扰农村多年的积弊。说到底农村问题就是农民和农业的问题,即人和产业的问题,为农民增收为产业赋能,让农村面貌有一个大的改观,实际上首先需要正确认识和处理当下农村所面临的一系列问题。

记者此前走访长三角的城市群发现,有的城市比如江苏常州的房价在过去十年可能只有一倍的涨幅,但是有的城市比如上海可能涨幅就有五倍之多。虽然城市的间隔不远,但是每个城市的聚集效应不同,因此房价也有所不同。

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目前中国的城市群已经开始分化。上述报告提到,北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%,增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。

1、现代农业发展后劲不足,农村产业需要创新。

而中国的中部区域成为全部净迁出地区。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%,其中安徽净迁出人口比重占到15.0%,为全国最主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖发现,该城市的人口基本都是流出,虽然有一些产业导入,但是更多的芜湖人喜欢去南京和上海,这也导致这个城市的房地产市场并不好。

这些年来,虽然我国农业现代化水平得到了快速提升,但仍滞后于城镇化、工业化进程,与人们日益增长的需求严重不匹配。

同时,西部地区仍存在一定程度的凝聚力。在东部地区强大集聚效应下,西部有大量人口迁出,但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入,说明西部内部依然具备较强凝聚力。

对于只能发展农业的乡村,需要尽快转换农业发展动能,实现传统农业向现代农业转型升级,而实际上仅仅是现代农业也已经不能完全符合时代发展,同样需要升级换代。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化,根据国家统计局数据显示,东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别占比为59%、23%和18%,销售面积分别占比为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

乡村要振兴,单纯农业发展显然不够,还要依赖农村产业的综合发展。华南农业大学经济管理学院院长、教授万俊毅表示,农村产业综合发展需要破除体制机制障碍,深化供给侧结构性改革,引导更多的资本、技术、劳动力等要素流向乡村,提升乡村产业供给体系的质量,保持乡村经济发展的旺盛活力,实现要素融合、产业融合和城乡融合发展。

90后愿意怎么选?

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人口的聚集给城市带来了新的活力,这些年轻的90后未来也将成为刚需的购房者。

2、农民增收难,农村价值需要重估。

多位业内人士接受记者采访时表示,目前越来越多高学历年轻人愿意选择在经济发达的地方工作,因为这里可以提供更多的职业机会,而随着这些人工作的习惯,很多人就愿意在这里购房。

近年来农村居民收入增长明显乏力,农业生产对农民增收的贡献逐步下滑,农民收入的增长主要依靠农业经营净收入之外的国家财政或第二、第三产业支撑。因为农业发展乏力,更缺乏农村综合产业的融合,农民增收难也就不难理解了。

蚂蚁金服的数据发现,通过对全国2325所高校近五年的毕业生进行分析。在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。

农村发展没有农民的参与是不完整的,也是不科学的,说实话,农村很多除了种地就是到城里打工挣点钱,难有其他收入。但是随着时代的发展,农村土地价值越来越凸显。这个需要在破除原有体制基础上,重新评估农村价值,让农民从乡村发展中共享红利。

中信建投认为,人口迁移意愿、人口自然增长率、大学教育竞争力、大学生沉淀率、大学生增长率都是未来城市房地产市场好坏的依据,显然90后的选择发挥了很大的作用。东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间,这些区域经济发展迅速,工资水平具备极强的吸引力,同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏。其次,广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈,城镇化进程相对完善但仍存在空间,如南京、杭州、广州、福州、苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。再者,区域单核城市如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

乡村振兴为提高农民身价创造机遇

“当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间,人口迁移的趋势仍将继续,重点一二线城市的房地产市场依旧具备潜力。”专家认为。

十九大报告首次提出实施乡村振兴战略,并作为决胜全面建成小康社会、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的七大战略之一,和作为贯彻新发展理念、建设现代化经济体系的六大内容之一。这表明“三农”问题始终是国家工作重中之重的地位得到进一步强化,凸显新时代的问题导向和目标指向,具有重大的理论和实践意义。

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在乡村振兴战略实施的大背景下,农业农村经济发展迎来了巨大的财富机会,同时也是农民自身价值彰显的重要机遇。

什么才叫真正意义上的乡村振兴?“产业兴旺,生态宜居,乡风文明,治理有效,生活富裕”,是十九大提出的实施乡村振兴战略的总要求。乡村振兴,让农业成为有奔头的产业,让农民成为有吸引力的职业,让农村成为安居乐业的美丽家园。

中央一号文件提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,适度放活宅基地和农民房屋使用权,但严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

应该说历史性的为农村的出路寻找到了突破口,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不过同时又告诉大家不是要把乡村再次开发成一个传统的房地产。

中央农办主任韩俊说,这不是让城里人到农村买房置地,而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。这下就很清楚了,政策要为实际服务,农民要增收,农村要富裕,既要走一条创新之路,又不能破红线。乡村振兴要如何做?恐怕唯有在禁锢农民的权益上入手,说到底,还是农民赖以生存的土地。当然,红线要坚持,闲置资源要合理配置。

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总之,乡村振兴实际上就是为我们的农民增收找到一种新的方式。

宅改,打响乡村资产保卫战

随着中国城镇化的推进,进城落户和务工农民增多,大量宅基地长期闲置。据中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》透露,全国农村居民点闲置用地约达3000万亩。

然而长期以来受土地管理制度制约,农民有宅基地使用权却没有处置权、拥有资产却带不来财产收入,是农村宅基地长期所处的尴尬境地。而进城农民渴望将手中闲置的宅基地转化为财产性收入,乡村振兴更需要盘活农村宅基地资源,为农村发展注入新的动力。所以说,随着乡村振兴的落实,这种农民隐形的财富或将得到释放。既迎合了农民的收入增加,又促进了乡村振兴,趋势使然,历史必然。

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中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文解释说,在农村除了耕地之外,还有其他很多已经利用了非农地,尤其是建设用地,包括乡村的集体建设用地、宅基地、村庄道路等等,还有很多实际上是闲置的,比如过去办的乡镇企业闲置了,过去办的窑厂闲置了,过去鱼塘闲置了,过去开的矿闲置了,所以更多的是希望去整理那些闲置的土地。

也就是说,当前农村大量闲置用地要加以充分整合利用,变废为宝,而承接这些闲置用地的会是什么形式的乡村建设呢?实际上,中央一号文件中多次提及旅游对乡村振兴的重要性。在实现乡村振兴的过程中,要牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念,以绿色发展引领乡村振兴,科学把握乡村的差异性和发展走势分化特征,做好顶层设计,注重规划先行、突出重点。要实施休闲农业和乡村旅游精品工程,建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇;加快发展森林草原旅游、河湖湿地观光、冰雪海上运动、野生动物驯养观赏等产业,积极开发观光农业、游憩休闲、健康养生、生态教育等服务。创建一批特色生态旅游示范村镇和精品线路,打造绿色生态环保的乡村生态旅游产业链。

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消费升级,让民宿等产业成为风口,甚至可能成为最大的风口,民宿发展可以带动乡村产业振兴和产业升级,从而围绕民宿发展衍生大量配套产业,形成产业生态系统,直接实现了从“输血”到“造血”的扶贫过程,更重要的是,民宿对当地文化的深入挖掘,也是促进乡村文化复兴和文化振兴的保障。

如何让农民老房子变成“钱袋子”,通过可流转的土地来唤醒农民沉睡的资产,那么依托当地闲置建筑或土地建设民宿等旅游产品项目,就必须在宅基地改革中大胆向前迈进。

半月谈发表文章称,长期以来,所有权归村集体、村民仅拥有使用权的农村宅基地,除了严格禁止买卖转让外,能否出租、流转一直是法律政策模糊地带。随着农民进城,本质属于农村建设用地的宅基地,与农房一道被大量闲置。借鉴农村承包地“三权分置”办法,将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,将使用权剥离出来,即可在有条件情况下进行流转,盘活资源。

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试想一下,有多少闲置资源在农村,可能都无法想象。安家博达集团董事长刘文斌认为,中国房地产发展的逻辑已经发生了根本性的变化,传统的房地产开发模式已经走到尽头,对绝大多数企业而言,转型或者“休息”是别无选择的选择,城市存量资产和乡村闲置资产的投资与开发运营将是下一轮最大的风口。可以想象的是,接下来,农村大量闲置的房屋和土地上将大放异彩、大有可为。

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