前华远集团董事长任志强的新年预感:三条主线影

来源:http://www.szfdshop.com 作者:澳门新葡亰赌995577 人气:87 发布时间:2019-06-15
摘要:任志强说,影响房地产走势的主要因素是调控政策,其它什么人口、金融和土地都是次要的。他说,“只要政府信誉没问题,大家就放心买房吧”。 临近年末,想不“收听”任志强频道

任志强说,影响房地产走势的主要因素是调控政策,其它什么人口、金融和土地都是次要的。他说,“只要政府信誉没问题,大家就放心买房吧”。

临近年末,想不“收听”任志强频道都难,大大小小的论坛都邀请他去做演讲。更何况,他还有自媒体平台--微博。

这话乍一听很玄乎,实际上任志强道出了中国楼市的核心秘密:中国的房地产明面上是市场经济,暗地里还是政策市,即国家想让它怎么发展它就要怎么发展。

但若非当面听他讲话,一定有些精彩被过滤掉。“三中全会精神不知道能落实多少,但肯定比今年好。”华远地产董事长任志强预测,2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。

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其一是GDP和房地产市场的关系。任志强说,如果宏观经济转好,地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,地产将会被视为重要推动力。

拿最近三年房价的上涨来说,我们不难发现房价上涨是有逻辑极强的轮动效应的——2015年“棚改货币化补偿政策”启动,2016年二线城市大涨;紧接着2016年底“史上最严”楼市调控拍马杀到,一二线城市紧急刹车,但是三四线城市政策无比宽松,资金被引流到这里,三四线迎来大牛市,房价一骑绝尘而去,一些名不见经传的小城房价妥妥进入“万元俱乐部”,而环一线三四线城市甚至比肩二线城市,一些四线周边的五六线城市也跟着水涨船高,投资炒房情绪浓厚。

不止任志强一个人持此观点。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出,在经济增长面临趋势性下滑的约束下,如果新的经济增长点难以跟进,为了维持适度的高增长率,宏观政策进行反向调节的压力会大于以往。

到2018年6月份,我们可以清晰地看到,中国房地产市场虽然经历了一轮“调控血洗”,但还是完成了价格的升华——该涨的不该涨的地区,房价全部迎来了上涨,有些地区甚至是疯涨,开发商积压的高库存几乎全数消化殆尽,过去一年多三四线地方政府卖地价格越卖越高,赚钱赚到手软。

从历史来看,如果GDP增长率超过10%上线,经济有过热倾向,房价上涨压力较大,房地产将受持续的抑制。2010年和2011年基本处于这一种情况中。相反,如果增长率低于8%下限,经济出现下行风险,房地产的逆向调节作用开始显现。

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尽管决策层一直致力于经济增长“去地产化”,但改变过去的惯性并非易事。虽然GDP增长率下滑渐成共识,但中央和地方政府对增长率下滑的接受程度却不一致。许多地方为了保持高投资总量,对房地产及“土地财政”的依赖仍难以改变。任志强一针见血地指出:中组部指出不能仅以GDP作为干部提拔依据,但反观被提拔的官员,所在的区域经济发展都不错。“对于地方官员来说,缺乏激励机制的局面一直未能改变。”他说。

以至于像任志强这样看多房价者总能预言得到应验,百发百中。任志强在5月底的时候又大放厥词称:未来20年,中国的城市化进程会达到70%,所以这20年仍然是房地产的红利期!言外之意就是说中国房地产在20年内还会继续一路上涨。

对于2014年宏观经济走势,多数机构认为,中国经济增速将与今年持平或实现缓慢降落。梳理各大券商的2014年经济增长率目标,多数券商均预期国内生产总值增速将位于7.2%-7.5%之间。国信证券认为,这意味着中国经济将进入中高速增长的新常态。

这一次奇哥真的不站任大炮,不仅如此,奇哥有理由相信任志强这次的预言铁定要失准了,“预言帝”的金字招牌这次大概率要搞砸了。

少数券商对经济增速“看高”,其中高华证券将经济增速目标定在7.8%,理由是,2014年由发达市场引领的全球经济复苏,预计将为中国改革提供良好的缓冲并以相对较低的成本向前推进。更重要的是,2014年经济增长质量将提高。

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世界银行前首席经济学家、北京大学教授林毅夫预计,未来15年中国经济增速仍有年均7.5%至8%的潜力,主要来自于技术创新和产业升级带来的生产力水平提升。

首先,任志强在6月9日泰禾举办的活动中毫不掩饰对厦门楼市的看好,他直言不讳到,厦门前景美得、好得不得了。但大家都知道,就在他夸完厦门不到1个月,厦门楼市就开启了跌跌不休模式,截止到今天,厦门楼市已经普遍跌去了20%左右,土地更是拦腰下跌。对比两个月前任志强的话,成了名副其实的“臭嘴”。

任志强的观点则是宏观经济不会太好,也不会太差。

其次,经过最近两个月楼市不断释放重磅消息,奇哥第一次感觉到中国楼市正在发生巨大而深远的变化。

第二条主线是供给。根据中国指数研究院1月2日发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示,全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。任志强判断,土地供应量增加的趋势会持续。

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已有一些城市明确表态要增加土地供应。比如,北京市国土局近日宣布,今年北京将通过更多的方式提高中低价房源土地供应,其中第一季度将推出约150公顷住宅用地。2013年北京的土地市场共成交经营性用地140宗,面积1575公顷,相当于去年同期的2.5倍。南京市也明确表示增加土地供应。

1,中央对楼市定位有了新变化,从“房住不炒”到“遏制房价上涨”,转变是巨大的。等于中央直接掐死了消费者对楼市的预期,这将直接导致大举的炒房客、投资客和刚需购房者举棋不定,对扑灭市场之火大有裨益。

然而,促进供给与需求的动态平衡是中长期才能完成的任务。一方面,任志强指出,通常土地两三年后才能上市形成供应,市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给的局面下,也难以形成更大规模的供应。另一方面,部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

奇哥说过,房地产预期一旦被扭转,这意味着房子不再具有投资价值,且很有可能现在进场买房就是买在高点,成为楼市的最后接盘侠,这种心理越扩大,楼市就越会摇摇欲坠,将把市场逐步引向冰冻。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,虽然去年11月以来,一批二线城市收紧了调控政策,加上此前的一线城市,总共有18个城市出台了新的紧缩性措施,或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长,或是提高了二套房首付标准,但这种调整相当温和,不会对住房需求形成大幅压制,至多是延缓了一小部分的潜在购房需求。从整体上看,2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异,决定房地产运行曲线的几个重要因素,供求关系、土地和货币以及收入差距等,也没有根本变化,因此,2014年的房地产市场仍然会维持上升趋势。

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第三条主线是改革。任志强认为,越市场化,对企业越有利。他对改革充满了期待,并提醒媒体人,2014年将注意力转移到“改革”,而不是紧盯着房价。主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。

2,如上文所说,部分城市房价已经开启下跌模式,这对于购房者的信心打击是加倍的。过去所有人都认为“房价永涨”,“买房后躺着稳赚”,但经过这几个月的调控不断收紧,政策逐渐加码,像企业购房、落户购房、离婚购房等这些钻空子的行为都已经被相继叫停了,这意味着市场投机空间越来越小,奇哥说过,没有投机的市场将会逐渐回归理性,房价也会逐步回落。

关于改革,南京市提出,逐步建立全市统一的城乡建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,逐步建立不动产统一登记体系。

厦门、天津、杭州等地房价出现不同程度下跌,加之二手房价格虚高,接盘侠难觅,很多业主能深刻感觉到市场在变冷,他们的信心正被逐渐瓦解。不过,对于刚需购房者而言,这倒是利好消息。

任志强同时预测,市场化方向明确以后,证监会会逐步放开房企融资的审批,审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业,20个以上的500亿企业,市场集中度会越来越高。

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3,炒房客在不计代价抛房。最突出的当属北京炒房客集中抛售,据悉北京大“地主”这次一口气卖41套房子,而且是打包打7折的巨大优惠力度,惊呆了世人。业内专家分析称,这么着急出手,只能说明某些人真的慌了!

为什么会慌?当然是房地产的天出现了巨变,且这种巨变对拥有多套房者极其不利:一是房地产税加快步伐出台的声音愈甚,炒房客忌惮房产税的威力。如此规模的房产每年交税都要花百万、千万了吧;二是,市场正在进入“冬眠期”,房价下跌趋势已经形成,这对于期待房价上涨,赚差价的炒房客来说,无异于闷头一棍,房价不涨对他们来说就是跌,就是亏,现在不抛售难道等各种不利因素全部聚齐再行动吗?

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4,各路专家和媒体建言,中国经济不能再迷信房地产的拉动作用了,房地产这个夜壶要永久地收起来了。

经济日报发文称,让投资人群有所畏忌,促使房地产真正回归“只住不炒”,已时不我待。中国经济不能再走“老路”,房地产调控也不能再走“回头路”。

光大证券全球首席经济学家彭文生也强调,如果我们现在要走回老路,再搞真正的放水,再鼓吹房地产泡沫,那我们的下一代就可以“洗洗睡了”,看不到未来。

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奇哥始终认为,世界上没有一国的房地产有中国房地产体量之巨大,更没有一国房地产有中国房地产在国民经济发展的重要角色,中国房地产枝繁叶茂,关联着上下游一百多个行业,但这并不代表它不需要遵守市场经济原则,而是仅仅通过政府的政策干预就能实现其繁荣发展。奇哥承认,人为地约束可以起到引导作用,但脱离市场的正常走势,最后一定会适得其反。事实上,最近这种危机感已经在凸显。中国房地产必须经历由内而外、翻天覆地地变革才能获得重生。

很庆幸,这场变革现在已经开启,未来中国房地产绝对可期。

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