房贷利息抵个人所得税将是大致率事件

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摘要:摘要: 据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。每经小编注意到,相较于此前个税法

摘要:据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。 每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这...

新华社北京12月28日电 2015年房地产市 场加速分化,北京等一线城市供小于求,房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢,滞销严重。开发企业之间,利润率普遍下调,大房企集中度进一步增 加;中小房企则纷纷剥离地产业务谋划转型。业内分析认为,2016年楼市在“去库存”基调下,政策面将趋向宽松;化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大 概率事件,而房价也可能出现普涨局面。

  据新华社消息,6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点将从每月3500元提高至每月5000元。

分化

  每经小编注意到,相较于此前个税法的修订,多止步于上调起征点,如2011年个税法修订将起征点从2000元提高到3500元,这次个税改革力度明显加大,并首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

不同城市供需情况天差地别

  天风证券地产首席分析师陈天诚在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验,从政策效果看,在当时对商品房销售有很好的促进作用。

夏菲是我国中部省份一个地级市的房地产销售人员,由于地处四线城市,他所在的项目存在着严重的积压现象。为了能开发更多客户,这段时间他每天打出的电话数量已经上升到之前的3倍之多。“但得到的回应更多是对方瞬间挂断电话,有时甚至会受到责骂。”

  那么这一政策未来在全国推广,会影响到我们买房吗?

“您现在看到的已经是现房了,交钱三天后就能拿到房。”接待完这个月的第二个客户后,他告诉记者,“现在房地产销售市场和天气一样,没有一丝暖意。很多同事都离职去了省会,那儿市场还相对好些。”

  上海天津在20年前曾进行尝试

夏菲所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象,也是今年房地产市场疲软的一个缩影。当地有关负责人在接受记者采访时表示,今年卖出的土地也大幅减少,卖掉的几个地块还是降价卖出的。“而之前土地财政最高时可以占到总财政收入的60%以上。”

  除了基本生活成本,不同个人和家庭面临不一样的成本支出。在提高起征点的基础上,再增加专项附加扣除,此次个税减负的含金量无疑更高。近年来购房租房成本的大幅上扬,专项附加扣除能更有针对性地减轻居民负担。

同样是三四线城市,河北省廊坊市因为紧邻北京,加上京津冀一体化政策的带动作用,当地房地产市场的行情已经开始向房价领涨全国的北京市靠拢。

  对此,国家税务总局税收科学研究所特聘研究员、北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红在接受每日经济新闻采访时候表示:

今年5月份,陈琛在廊坊市燕郊镇看中了一套单价8000元的二手房,回老家辽宁和父母商量了一周后,这套房子单价已经涨到12000元。不仅如 此,当地的房价在短时间内纷纷提价。像陈琛这样已经交了定金的先期认购客户被中介公司大量毁约,当地的房地产中介为了提价愿意向他赔付双倍的违约金。最 终,陈琛做了妥协,在总价上追加了近40万元后买下了这套房子。

  标准扣除与专项扣除均有利于降低税负,世界上一些国家只允许扣除两者之一,有的国家只能从中选择较高金额的一项进行扣除。

根据中国房地产城镇化联盟针对2016年市场的预测,未来阶段一二三四线城市的房价将出现普遍、差别化上涨现象;具体表现为:一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;另一方面,城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

  而我国此次税改十分利好,是两项均允许扣除,没有专项支出的也可以通过基本扣除5000元实现减税,有专项扣除的是在5000元的基础上累计扣除,充分体现出税改关注民生的导向。此次我国税改涉及的医疗、教育、住房均为老百姓普遍承担的生活成本,因此税改也具有一定的普惠性质。

发力

  天风证券在其20日的研报中指出,房贷利息抵税政策早在1998年便在上海、天津进行过试验。

促需求政策有望继续加码

  上海

供需关系决定了区域内的房地产市场是“买方市场”还是“卖方市场”。近日,同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示,重点监测的35个城市中,超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段,“去库存”压力明显。

  上海曾在1998年实行过,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式,该政策要点是:

全联房地产商会执行会长任志强指出,目前去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,而这一难度可想而知。

  1)期限:凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房;

清华大学教授江忆接受记者采访时表示,房地产行业目前面临着严重产能过剩问题。与此同时,在房地产行业下滑的影响下,建材行业更是出现了全行业过剩情况。

  2)对象:在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市交纳个人所得税的个人,必须是商品住宅产权证的法定拥有人,且与购房合同、购房发票相一致;

针对国内房地产市场大范围库存过剩的情况,中国指数研究院分析认为,在经济增速下行和高库存压力下,今年以来,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地产消费潜能,鼓励需求入市,进而恢复并带动投资信心。

  3)抵扣税基相对较广:购房者可抵扣计征税基的征税项目包括:工资薪金;采用查账征收的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得(不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得)。

中指院方面认为,在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下,短期内政策仍将鼓励住房需求,继续放松货币信贷及财税政策,房贷 利息抵个税将是大概率事件。而长期来看,三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇,推进多项措施发展产业、吸引人口流入和 就业保障,进而拉动地产需求。

  4)抵税操作方式:抵扣采用“先征后退”的办法,购房者在购房行为确立后,应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。

克而瑞方面认为,2016年政府会通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存,恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品,在这样的情况下,刚需产品占比上升应是大概率事件。

  天津

调整

  天津也在1998年实行过,方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小:1998年8月11日,天津发布《天津市地方税务局关于个人支付住房公积金贷款利息免征个人所得税有关问题的通知》,具体条款包括:

房地产行业内部洗牌加速

  1)抵扣范围限定在住房公积金贷款利息:仅限个人支付的住房公积金贷款利息,个人支付的住房公积金本金及其他形式的住房贷款(如按揭贷款)本金和利息不得从应纳税所得额中减除;

中国房地产测评中心副主任回建强在接受记者采访时表示,近年来,受调控、经济下滑等因素影响,不少非房地产企业在涉足房地产后,发展情况不容乐观,部分企业甚至出现主业受损的情况,因而陆续剥离了房地产业务。此外,部分以房地产为主业的企业由于近年来经营欠佳,也萌生退意,放弃房地产业务,转而向全新的业务方向发展。

  2)抵扣税基相对较小:可从每月个人工资、薪金所得的应纳税所得额中减除,平均节税额为原纳税额的15-25%;

在业内看来,房企加速去房地产化的主要原因是利润的大幅下滑。根据WIND资讯近期的数据统计显示,申万一级行业下房地产类142家房企三季度 销售毛利率为28.4%,净利润率仅为9.66%,较2014年同期的32.92%与11.31%分别下滑4.52个百分点和1.65个百分点。142家 房企中,67家净利润下滑,占比高达47%。而净利下滑的企业中,下滑幅度超过100%的多达28家。

  3)夫妻双方仅一方受益:如果夫妻双方共同选择公积金贷款,那么只有主贷方可以享受该项优惠。

任志强表示,“房企核心盈利能力下滑,财务风险加剧,融资难度加大,库存高企难消,这种种迹象表明,房地产不再具备过去高增长的能力。”他认为,在长期去库存压力下,未来对于房地产行业来说,7%至8%的利润率将成为常态。

  重庆

河南建业集团董事长胡葆森日前表示,开发商洗牌仅剩三年时间。他认为,作为资金密集型产业的房地产行业,资金流向将决定企业的去留。因此,未来2至3年时间内,整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内,甚至5000家。

  重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制:2008年底,重庆已有率先实施对主城区内首套自住房实施“补助”:

  1)期限:从2008年12月1日到2022年,按揭款的次月开始往后一年,结束3个月之前,超过就不行;

  2)范围:重庆九区首套房;

  3)限额:个人所得税的40%,与按揭款,取小者退还这部分个税给你,以不超过住房总价的30%的额度内提供。

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  上海、天津两个方案作为房改初期,政府阶段性鼓励商品购房的政策,已成为历史,但从政策效果来看,上海、天津和重庆的三个方案都对商品房销售有很好的促进作用。

  对未来房价有何影响?

  天风证券还从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果,发现若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业:

  以一套总价500万的房子为例,贷款350万的情况下,月收入为上海平均水平7132元/月的居民,月供18575元,每月房贷利息可抵扣节税108元;月收入为4万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税2213元;月收入为10万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税3984元。

  业内人士认为,房贷利息和房租抵扣个税,有助于降低住房消费的成本,利好购房和租房,但不会导致房价和租金大涨。

  据证券时报,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,个税方案中提及的住房贷款利息或可以抵扣的规定,对于中等收入以上的人群将会是个极大的利好,通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响,也会促使一部分人群加速买房的行为,当然可以肯定的是房贷利息的扣除是有标准的,最可能的做法是只针对个人或家庭的一套自住型住房,所以并不会由此引发炒房,更不会因此导致房价大涨。

  而对于租赁市场的影响,张波认为,个税方案对于租房市场的影响是长远的,通过租金的专项扣除可以多渠道保障租赁人群的自身权益,有利推动和引导更多人认可“租房也是安居”的有居住理念。但对于租金本身影响是间接的或者说很小,租金本身更多是受供求关系以及房价因素两方面影响。

  不过,也有反对意见认为,个税抵扣房贷利息和房租的做法只能惠及部分人群,会造成新的不公平,即对于有房贷或房租的群体来说是降低了成本,但对于没有房贷或房租的群体来说,也会存在无法享受此类优惠政策的地方。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上述新的疑问是存在的。另外,房贷若是存在抵扣现象,那么房贷政策调控的效力会减弱,换而言之,本身房贷的大小可以调节购房行为,但现在抵扣的政策介入后,房贷本身的政策效力会有多大,这也是要打疑问的。

  张波则认为,不存在绝对公平,所有的公平都是相对的。房贷利息和房租的专项扣除相比以往的“一刀切”做法,更好地兼顾和不同地区人群收入差异性,更好地兼顾相似人群因购房时间点不同而形成实际收入的差异性,更好地兼顾了外来租住人群和本地有房人群的收入差异性。总体来看,是利远大于弊,是更为公平的做法。

  在天风证券看来,认为此次个税改革,新增的专项附加扣除,对居民合理减负意义重大,尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣,首次列入个税修正案,虽然不是针对房地产,但这或许是整体房地产税制的一环,客观上这短期对改善性住房需求有明显促进,若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业,对房地产板块有积极影响。投资方面,维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资,持续看好板块投资机会。

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