二次房改将至?社科院专家称改革力度或触及土

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摘要:摘要: 二次房改前站:土地拍卖制度已开始调整 华夏时报记者 刘诗萌北京报道 二次房改要来了?这是12月8日中共中央政治局研究用加快住房制度改革和长效机制建设为2018年房地产市

摘要:二次房改前站:土地拍卖制度已开始调整 华夏时报记者 刘诗萌 北京报道 二次房改要来了? 这是12月8日中共中央政治局研究用加快住房制度改革和长效机制建设为2018年房地产市场定调后,市场人士第一时间作出的反应。12月12日,经济学家马光远也撰文指出,启动...

人民日报1月25日刊文聚焦财税改革。文章援引中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇的观点指出,今年将全面推开营改增改革,这意味着全年减税力度将达到几千亿元,对企业来说是真金白银的支持。为了弥补降税带来的财政减收,中央决定阶段性提高财政赤字率,以保障政府应该承担的支出责任,彰显了政府推进改革的决心与担当。

  “二次房改”前站:土地拍卖制度已开始调整

但高培勇表示,当前,深化财税改革最亟待精确发力和精准落地的,当属中央和地方财政关系的调整。

  华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

高培勇表示,这一轮税收征管体制改革,是基于发挥中央和地方两个积极性而进行的,是下一步财政管理体制改革正式启动的序曲,更是国家治理现代化的一项基础工程。

  “二次房改”要来了?

以下为全文:

  这是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和长效机制建设”为2018年房地产市场定调后,市场人士第一时间作出的反应。12月12日,经济学家马光远也撰文指出,启动“二次房改”,弥补房地产制度建设的短缺,构建真正的长效机制是当务之急。

三大任务进展不均衡,划分中央和地方事权和支出责任相对滞后

  自1998年首次住房制度改革以来,也有几次重大的政策发布被解读为“第二次房改”,今年也不例外,租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关政策,均在房地产市场激起千层浪。

财税改革,如何提高“落地率”

  中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者采访时表示,目前还没有官方口径提到二次房改,不过这一次住房制度改革的力度,或会触及到土地财政这一住房相关性基础制度。若执行坚决,产生的影响将不输第一次房改。

今年是“十三五”开局之年,也是全面深化改革的关键之年。作为国家治理的基础和重要支柱,财税体制改革备受社会关注。当前,哪些改革已经取得成效,哪些尚未落地、亟待推进?记者独家采访了中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇。

  房改路径螺旋式上升

深化财税改革三大任务中,有两项已取得实质性进展

  中国的第一次房改,实质上是住房商品化的过程。不过,在制订改革方案初期,第一选择并不是“售”,而是租。

“财税体制安排在国家治理的总棋局中,它是一个最具‘牛鼻子’效果的要素,体现并承载着政府与市场、政府与社会、中央与地方等方面的基本关系。”高培勇表示。

  为了解决长期以来在公房的建设和维护上过度支出的问题,20世纪80年代,政府以租金改革为重点,提出分步提高租金,缴纳租赁保证金等多种思路,反向刺激大家去购买住房。然而,当时老百姓的收入很低,很多支付不了购房款,还需要单位和政府补贴。

2014年6月,中央政治局通过《深化财税体制改革总体方案》,以建立现代财政制度为目标,提出了三大改革任务:改进预算管理制度、完善税收制度、建立事权和支出责任相适应的制度。方案出台一年多来,不少改革举措开始落地,效果正在逐步显现。特别是以新预算法正式实施为标志,预算管理制度改革取得实质性进展;以营改增全面推进为主线索,税制改革取得重要进展。

  这条路并没有走通。倪鹏飞记得,当时某市人大有一个议案是全市内增加5分钱租金,两三年都没有通过。

“涉及预算和税制领域的改革内容,既有顶层设计和总体规划,也包括实施路径和具体举措。有些内容,甚至细化到了预决算的编制方法,以及税种构成要素等层面。”高培勇认为,正是改革总体方案“细”与“实”,在实际推进中“落地率”就比较好。

  1998年,国务院颁布23号文《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。住房作为一种商品,其价格由市场决定。这一划时代的方案,迅速卖出了积压的住房,也解决了城市居民住房短缺的问题。

比如,深化预算管理制度改革,推进中期财政规划管理,规范地方政府债务管理等,就是要从根本上解决花钱不到位和“乱举债”的问题。税制改革有序推进,营改增逐步扩大到全国范围的交通运输业、电信业、邮政业和部分现代服务业;煤炭资源税从价计征改革推行以来,2015年全国征收煤炭资源税333亿元,同比增加185亿元,增长125%,减少涉煤收费基金366亿元,总体减负181亿元。

  近20年来,购房市场在价格机制的刺激下蓬勃发展,但房地产基本制度建设仍然不足,土地财政这一住房的基本性制度没有改变,通过短期调控措施来抑制房价,最终效果都不尽如人意,构建长效机制的重要性也因此凸显。

营改增消除了重复征税,为服务业发展带来勃勃生机。数据显示, 2015年我国第三产业发展持续向好,租赁和商务服务业税收增长23.8%,软件和信息技术服务业税收增长21.2%,互联网及相关服务业税收增长19%。GDP中第三产业比重已经占到50.5%,比第二产业高了10个百分点;税收占比达54.8%,比第二产业高9.7个百分点。服务业快速崛起,撑起了我国经济发展的“半壁江山”。

  倪鹏飞指出,由于此前保障房的比例较小,大量城市中买不起房的“夹心层”全部都被推入市场。租购并举的政策,正是要纠正之前的偏向,发展租房市场让买不起房的人能够住有所居。“新一轮改革的思路是‘否定之后再否定’,但不可能回到从前没有市场化的时候,而是螺旋式上升的。”他说。

  • “今年将全面推开营改增改革,这意味着全年减税力度将达到几千亿元,对企业来说是真金白银的支持。”高培勇认为,为了弥补降税带来的财政减收,中央决定阶段性提高财政赤字率,以保障政府应该承担的支出责任,彰显了政府推进改革的决心与担当。

  “之前是什么都给了市场,政府应该做的没有做。未来是政府做政府应该做的,同时用财税调节市场。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示。

央地财政关系调整,亟待精确发力和精准落地

  降地价才是核心

“当前,深化财税改革最亟待精确发力和精准落地的,当属中央和地方财政关系的调整。”高培勇指出,迄今的财税体制改革进程尚不够均衡,有别于预算改革、税制改革在改革实施层面取得的实际进展,作为深化财税改革的三大任务之一,划分中央和地方事权和支出责任相对滞后。

  在具体的改革方向上,倪鹏飞认为,当前,住房的问题很多时候并不来自于住房本身,而是来自基础的土地财政制度,以及金融制度、财税制度等。如果这些制度不变的话,也还是改变不了高房价的现状。

高培勇认为,央地财政关系的调整之所以相对滞后,同改革内容设计不够详实具体相关。就央地财政关系调整的两个主要线索而言,无论是“进一步理顺中央和地方收入划分”,还是“合理划分各级政府间事权与支出责任”,其内容都是比较笼统的,基本停留在总体规划层面。至于具体该如何去做,则没有进一步提及。

  日前中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,住房基础性制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险。一方面,地方政府是房地产调控的主力,其财政收入却过度依赖于土地出让收入以及房地产行业相关税费,这使得他们在调控问题上的立场并不坚定,随时可能“倒戈”;另一方面,在土地市场和管理制度上,我国土地市场主要被地方政府垄断,土地拍卖实行“价高者得”的制度也推高了土地拍卖价格。

比如,究竟哪些税种划为中央税或中央分成比例多一些?哪些税种划为地方税或地方分成比例多一些?哪些公共服务项目属于区域性质、该明确为地方事权?哪些公共服务项目属于跨区域性质、该明确为中央和地方共同事权?显而易见,无论从哪个方面讲,这些问题都是躲不开、绕不过的,必须要搞清楚。

  在倪鹏飞看来,对土地财政的根基,目前的一些政策已经一定程度上有所触及。8月底出台的集体建设用地建设租赁住房方案,就是政府让利的结果。如果把集体土地重新收回来进行招拍挂,又能赚一大笔,但政策让它们直接入市,就是避免了这一过程。鉴于农村集体建设性用地比例之大,如果能够规避好小产权房以租代售的风险,有望缓解城市住宅用地短缺的问题。

“还应当看到,本轮财税体制改革的三方面内容不是简单的并列关系,而是有机联系、相互贯通的统一体。如果一个方面的改革相对滞后,不能与其他两个方面步调一致、形成合力,则会影响改革的总体效应。”高培勇表示。

  另一个是上海的21幅“纯租赁”地块,用协议出让的方式挂牌,最终均以低于周边商品房数倍的单价成交。甚至有地块周边商品房单价达10万元/平方米,高于其成交价的8倍左右。而这种地方的探索,也有可能在全国范围内推广。

事实上,央地财政关系调整的相对滞后,已经对财税改革的整体推进产生了“瓶颈”效应。作为税制改革中的一条主线索,营改增直接牵涉到地方主体财源结构的重大变化。这种变化和调整非权宜之计,应建立在体制性安排的基础上。还有,作为预算改革的一个基本目标,政府性基金预算等非一般公共预算格局将发生重大变化。这种变化,当然要牵动中央财政和地方财政,尤其是中央和地方财政之间关系格局的调整。这种调整属于重大利益分配,也要建立在体制性安排的基础上。倘若央地财政关系调整相对滞后得不到及时扭转,本应发挥的“牛鼻子”效应有可能变为“拖后腿”效应。

  “降房价的根本是降地价,只有地价降下来了,房价才能降下来,不然无异于扬汤止沸。”倪鹏飞说。他建议将城市范围内的土地管理权限归并于城乡建设部门,并针对不同性质及用途的土地采用不同的拍卖方式。普通商品住房用地采用控房价、竞地价的出让方式,对租赁住房建设用地实行协议出让,高档商品房用地可以采取自由竞价的拍卖方式。

以“分税制”为基础,充分调动中央和地方两个积极性

  加快财税金融改革

“中央经济工作会议明确提出,要加快财税体制改革,抓住划分中央和地方事权和支出责任、完善地方税体系等关键性问题加快推进。”高培勇认为,划分中央和地方事权和支出责任、完善地方税体系,都属于央地财政关系调整范畴,关系到中央和地方两个积极性的发挥,需要扎扎实实落实到位。

  而对住房市场起到支撑作用的财税和金融改革也是改革的重点。不过,针对另一个大众关注的焦点“房地产税”,许多专家在采访中表示并不会在短期内立即出台。

如何发挥中央和地方两个积极性,提高改革“落地率”?日前出台的《深化国税、地税征管体制改革方案》提供了思路和样本,很多地方值得借鉴。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,对于房地产税,当前住房制度改革中肯定会做考虑。但由于征税的问题比较敏感,应该还是在论证阶段,暂时不会出。在立法前还要做更多基础性工作,针对什么类型的房产应该进行征税的问题还会谨慎处理。

税收征管体制改革,是深化财税体制改革的一个重要组成部分。这次发布的方案,是在发挥国税、地税各自优势的前提下,推动服务深度融合、执法适度整合、信息高度聚合。并以此为基础,通过理顺征管职责划分,不断推进税收征管体制和征管能力现代化进程。

  张大伟认为,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系,另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。不过,他也表示短期出台房地产税并不现实。

国地税两家是“合作”非“合并”,意味着国地税机构分设的格局不会变,这给广大税务干部吃了一颗定心丸,稳定了“军心”;国地税机构分设,也意味着中央与地方是“分税”非“分钱”,分税制财政管理体制的基础不会变;国地税机构分设,还意味着要更好地发挥“两个积极性”非“一个积极性”,央地财政关系调整的基调不会变。将三个层面的内容相互贯通、联系起来,可以看出,这一轮税收征管体制改革,是基于发挥中央和地方两个积极性而进行的,是下一步财政管理体制改革正式启动的序曲,更是国家治理现代化的一项基础工程。

  调控的金融政策方面,倪鹏飞建议实行信贷差别利率,不建议提高首套房利率。他认为,目前银行上浮首套房利率对刚需人群解决贷款问题形成了一定的阻碍。他还建议推进租赁住房投资信托基金试点政策,支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务,并至此用于发展住房租赁业务。

“上面千条线,下面一根针。中国经济社会发展和改革目标的实现,是建立在发挥中央和地方两个积极性的基础上的。在经济发展新常态下,保持中国经济中高速增长,更离不开地方上你追我赶、竞相迸发的创新和竞争力。”高培勇认为,突破央地财政关系调整的籓篱,应当从凝聚共识入手,不能以伤及地方积极性为代价。合理划分中央和地方事权和支出责任,有利于完善地方税体系,改变地方财政收支管理权和收支平衡权长期“缺位”状况,从根本上解决“打酱油财政”——给什么钱、办什么事,或给多少钱、办多少事的问题。

  “一个完美的租赁市场和制度,应该由三大基石组成:信用租房、租售同权和租金证券化。”严跃进指出,信用租房基于移动互联网、大数据等概念,未来可以针对不同的出租者和承租者提供信用评估,也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除了信息不对称的风险,也有助于降低交易成本。在租售同权上,要走出过去租赁市场的老路,研究承租者背后的新需求,包括积分落户、子女教育、医疗、居住安全感等,“同权”做到位,租赁需求自然积极释放。而在租金证券化领域,应该充分考虑房屋销售市场和租赁市场的本质区别和差异,积极为企业创造更宽裕的金融环境。企业若实现了资金的较快回笼,那么其参与租赁市场的积极性就容易被调动起来。

“把央地财政关系调整落实到位,已经是箭在弦上、刻不容缓。具体操作方案应取得地方政府的广泛认同和积极配合,在中央和地方的有效互动中最终形成。毫无疑问,这项任务异常艰巨,但我们别无选择。”高培勇说。

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