解读:二零一二年房地产市镇十大估算!

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摘要:摘要: 2017年已经进入倒计时,党的十九大报告基本确定了新时代中国房地产市场发展的方向。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举

摘要:2017年已经进入倒计时,党的十九大报告基本确定了新时代中国房地产市场发展的方向。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。 中国房地产从黄金时代进入白银时代,告别高速增长的阶...

在2011年严厉的政策调控下,在整个经济大环境严峻的背景中,房地产这个曾经风光无限的行业,也在寒冬里“挣扎”,房地产人士和普罗大众一样关心的是,2012年,房地产行业的寒冬还将延续多久?楼市前路将走向哪里? 2012楼市走向何方?

  2017年已经进入倒计时,党的十九大报告基本确定了新时代中国房地产市场发展的方向。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

去年12月30日,网上流行的一句话是:“《后天》就是《2012》了。”相信热爱看大片的市民都欣赏过《后天》和《2012》两部电影,里面千里冰封、天塌地陷的场面,为观众展现出“世界末日”的景象。影片《2012》的引子是,根据玛雅文明的记载,2012年12月21日是世界末日,当这一天黑暗降临后,第二天的黎明将永不到来。

  中国房地产从黄金时代进入白银时代,告别高速增长的阶段,进入“平稳健康发展”的新常态。围绕着今年房地产市场的变化趋势,记者梳理七大热点词,重点解读全年楼市。

也许是这些电影画面过于逼真,到临近2012年时,网上朋友之间的问候,也经常以“你买了船票了吗?”作为开头。

  热词1:量价回落

不管你相不相信,2012年已如期而至。在2011年严厉的政策调控下,在整个经济大环境严峻的背景中,房地产这个曾经风光无限的行业,也在寒冬里“挣扎”,房地产人士和普罗大众一样关心的是,2012年,房地产行业的寒冬还将延续多久?楼市前路将走向哪里? 2012楼市走向何方?

  国家统计局发布的最新数据显示,2017年1-9月份,全国商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,增速比1-8月份回落2.4个百分点。9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

猜想1:继续限购

  以武汉为例,成交量方面,中国指数研究院数据表明,2017年1-10月,武汉市商品住宅累计成交169946套,较去年同期减少70673套。其中,“金九银十”作为楼市传统旺季,明显表现得“成色不足”。今年的“金九银十”,武汉新建住宅成交共成交3.1万套,相比去年4.1万套的成绩单,同比回落约24.4%,降幅较为显著。

可能性指数:★★★★★

  价格方面,国家统计局发布的9月新房价格数据,武汉环比下跌0.1%。今年以来,武汉多举措控房价、稳市场,取得实质性成效。记者走访全市多个新建楼盘发现,新建住房商品房价格与周边楼盘基本持平。

随着北京、广州、上海、深圳等一线城市在去年年末纷纷表态将继续执行限购政策,全国去年执行限购的46个城市中,至少有32个城市已明确表态继续执行。限购在2012年仍会继续不会有悬念,但何时取消限购则无人敢随便吭声。

  热词2:调控升级

猜想2:房产税在全国铺开

  国务院参事室特约研究员姚景源表示:“大家越来越清晰地把思想认识统一到‘房子是用来住的,不是用来炒的’上来,要回归房地产本来的属性。”可以预期,今年以来全国和地方实施的调控政策在未来相当长的时间段内都不会放松。

可能性指数:★★★★

  据统计,2017年以来,全国各地出台的楼市相关政策近180次,限购、限贷、限价、限售、限商,楼市开启“五限时代”。多种调控手段的运用甚至叠加出台,力度和广度均前所未有。其中,“金九银十”期间,新一轮全国性的调控密集来袭,促房地产市场降温。9月22日至23日,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8城调控升级;9月30日,宁波跟进限售;桂林、无锡、东莞三城楼市调控也进一步加码……

去年1月底,上海、重庆成为房产税试点,业内基本的共识也是,限购令退出后,恐怕会以房产税代替。不少专家认为,房产税可能是今后全国楼市调控的新方向。一旦房产税试点增加,对多套房拥有者的心理影响将非常大,也有可能给市场带来丰富的存量供给。今年下半年的“中共十八大”被普遍认为是一个政策变动的转折点,在2012年内结束限购实行房地产税的可能性比较大。

  业内普遍认为,楼市调控政策升级将会成为2017年下半年的常态。因地制宜、因城施策的房地产调控政策,深刻地影响着中国楼市的走向。房子的投资属性正在弱化,将逐步回归“居住”属性。

猜想3:降息

  热词3:租赁时代

可能性指数:★★★

  继住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单,预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开。党的十九大报告再次提及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。

2011年可以说是加息年,不过,在经过7次上调存款准备金率后,去年11月底央行三年来首次下调了银行存款准备金率。有银行界人士认为,每当房地产入冬和盯住强势美元同时出现时,中国经济均无一例外地出现了不可控的大幅下跌。如果2012年再度出现“双引擎同时熄火”的情况,央行将有可能在第二季度前后紧急出台新一轮财政刺激计划并降息。

  构建租购并举的住房制度是房地产市场长效机制的重要环节,需要供地予以支持,并培育规模化租赁企业。目前,上海、杭州、广州等市已密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,租赁用地成交规模持续提升。另外,由国企牵头,万科、龙湖、旭辉、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足长租公寓,住房租赁市场将成为下阶段各方主体角力的主战场。

猜想4:更多开发商面临“末日”

  记者从武汉市房管局获悉,今年的目标是筹集7000间、30万平方米的租赁房源。5年内武汉将留住100万大学生,建设250万平方米、5万套租赁住房,形成20万人的租住规模。接下来,我市还将积极开展培育和发展住房租赁市场试点的相关工作。

可能性指数:★★★★

  热词4:地价温和

屡屡被传破产的“绿城[简介 最新动态]”现在仍然存在,甚至获得了同行伸出援手。但也许更多从来没引起大家关注的中小房企,已经以这样或者那样的方式在房地产圈内销声匿迹了。

  国土资源部统计数据显示,2017年1-9月,全国105个主要监测城市土地供应面积13.13万公顷。其中,第三季度土地供应面积有5.45万公顷,达到近四年来同期最高供应量。供应量环比增加36.39%,同比增加 27.84%。住宅用地供应同比增幅是2014年以来最大的一个季度。

根据北京产权交易所的最新消息,去年12月中下旬,北交所企业国有产权新增挂牌项目13宗,挂牌金额10.89亿元,其中房地产业以10.50亿元高居各行业首位。

  地价方面,2017年第三季度,一、二线城市住宅地价环比增速均有所放缓。总体而言,监测的20个热点城市中,仅深圳、合肥、武汉、石家庄4市本季度住宅地价环比增速微升,南京市持平,其余 15 个城市均有下降,其中,上海、厦门、郑州三市已连续 4 个季度持续收窄。

猜想5:土地市场继续寒冷

  供应增加,地价延续温和态势,是今年土地市场的主基调。以武汉为例,中国指数研究院发布的数据显示,2017年前三季度,武汉居住类用地共成交57宗,合计成交土地用地面积为435万方,同比上涨7.01%,预计未来两年,住宅用地推出及成交节奏将加快,以保证未来武汉住宅市场将有充足房源上市。

可能性指数:★★★★

  热词5:金融去杠杆

2011年全国土地市场一片惨淡,在2012主要大中城市继续执行限购令的情况下,可以想象土地市场仍将会处于“寒冷”状态,即便限购令取消但房产税接踵而至,全国对住宅产品的需求仍会保持低位,土地市场“地王”频出的现象很可能一去不复返。土地的价格将恢复正常水平,从长远来看对于整个房地产行业的健康发展十分有利。

  截至目前,信贷收紧政策对市场影响逐步显现,金融去杠杆加速,监管趋严,房地产信贷增长势头回落。

猜想6:商铺和公寓遇瓶颈

  一方面,在监管部门要求下,全国多个城市对消费贷进行严格监管,防范信贷资金违规流入房地产市场,房地产开发投资增速继续回落;另一方面,进入四季度以来,超90%以上的银行表示房贷额度再度吃紧,放贷时间延长。加之个人房贷利率不同程度上浮,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,个人按揭贷款增幅降至2015年5月以来最低值,并呈现继续下降趋势。

可能性指数:★★★★

  业内人士表示,银行房贷额度紧张的主要原因是在房地产整体调控的基调下,房贷投放限制增多,投放额度大幅减少。各地央行数据显示,今年前三季度,各地银行住房贷款新增投放量均缩水。

在今年住宅限购后,不受限购令约束的商铺产品随即大热。但是那种性质为商业、用途为住宅的公寓项目,毕竟有使用期限短、物业和水电费用高、无法入户等致命伤,相信这类产品的发展在2012年会遇到瓶颈。在商铺方面,商场铺有越分拆越小的趋势,将非常考验经营团队的能力,一旦在固定经营期未能做旺商场,业主届时将面临减租与自行出租困难的局面。

  热词6:房企突围

猜想7:更多保障房推出市场

  据克而瑞地产研究监测,截至2017年三季度末,突破千亿规模的房企已达11家。碧桂园以逾4000亿元的销售规模位居榜首,万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元;保利地产、融创中国、绿地控股今年的销售业绩也实现了持续性增长;另外,金地集团、华夏幸福、华润置地作为新晋的千亿级企业,在市场上表现也十分抢眼。

可能性指数:★★★★★

  如何发展核心品牌竞争力,是房企在突围战中制胜关键。以万科为代表的龙头企业,精准定位“城市配套服务商”,以多元化和全国布局的发展路径,把生活配套服务的半径放大到整个城市。以华夏幸福为代表的产业新城运营商,另辟蹊径开展政企合作PPP模式,切入到产业新城项目的建设和运营中。

去年年初,国务院总理温家宝提出要计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套,并表示计划在今后五年,新建保障性住房3600万套。预计从2012年下半年开始,去年动工兴建的保障房会陆续推出。然而,从去年下半年以来出现的保障房质量问题、保障房只开工无进展,回迁房、单位自建房都被纳入保障房范畴充数等问题,确实令人担忧。

  可以预见,房地产进入下半场,众房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段,房地产市场加速洗牌。外来大鳄抢滩市场,本土房企将如何异军突起?奥山集团作为发家武汉的一家民营企业,在完成住宅、商业等领域的布局,将触角伸向文旅产业和体育文化产业,携手洪山区打造百亿级特色旅游小镇,并在光谷、临空港区规划冰雪体育文化综合体,成功开拓产业地产这一片蓝海,实现企业转型发展。

猜想8:二手中介日子仍难过

  热词7:楼市拐点

可能性指数:★★★★

  中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这就意味着,未来中国房地产市场的突出矛盾也随之转换为热点城市住房供应的不均衡问题。

房地产二手中介的生活总是像搭过山车一样刺激,市场好的时候,一天成交好几套都没问题,一个中介人员几个月下来变身百万富翁的故事层出不穷。而市场不好的时候,一二手楼价甚至倒挂,二手中介不得不通过一二手联动的方式进入一手市场搏杀,换取佣金。自去年11月初深圳率先爆出中介关门潮后,全国各地大中小城市都出现了中介关门潮。从2012年将继续执行限购的大前提来看,二手中介的日子依然会很难熬。

  今年以来,房地产投资热潮告一段落,房价也将回归到合理区间。伴随着改革的进一步深化,存量资源全面优化,优质增量供给,未来的城市建设将从摊大饼式的造城运动,进入“内向生力”的发展新阶段。

猜想9:楼价继续下跌

  湖北房地产经济学会常务理事李国政认为,“短期内,房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大,但整个市场已经在悄然变化:一线城市量价出现了明显的松动,二线热点城市房价涨幅开始回落。随着政策的持续深入,预计到明年年中,市场很可能出现一波下行的态势,拐点之后将是楼市的艰难期。”

可能性指数:★★★

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楼价出现明显松动在10月之后,不过,今年元旦广州中心区楼价并没有进一步下跌,一些去年年底的优惠都没有延续。一般来说,每年春节过后楼市都会出现一个小阳春,如果今年春节后楼市有所回暖,楼价继续下跌的可能性就不是很大了。因此,尚未出手的市民不妨春节前出手。

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猜想10:开发商继续“不务正业

可能性指数:★★★

在限购的压力下,开发商们纷纷另辟蹊径“自娱自乐”,比如王石去游学,郁亮忙减肥,潘石屹赶着印潘币,任志强化身人生导师,恒大、富力则大玩足球。以前是其他行业的人纷纷想踏足房地产行业赚快钱,在房地产风光不再之时,也许开发商进军体育、娱乐、餐饮行业,说不定还能“失之东隅,收之桑榆”。

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